분야별 정보

피청구인이 2013. 8. 27. 청구인에 대하여 한 건축물대장전환 불가처분은 이를 취소한다.

○「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제2조, 제15조

○「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제1조, 제2조

1. 사건개요

    청구인은 부산광역시 ○○○구 ○○동 ○○○-○번지 소재 ○○○ 유치원 건물(지하 1층, 지상 3층, 연면적 1016.17㎡, 일반건축물, 이하 “사건건축물”이라 한다)을 집합건축물로 전환하기 위하여 2013. 8. 20. 피청구인에게 건축물대장전환신청(이하 “이 사건 신청”이라 한다)을 하였으나, 피청구인은 2013. 8. 27. ○○○교육지원청 협의 및 관계법령 등 검토결과 사립의 각급학교의 교사 및 교지는 당해 학교를 설립·경영하는 자의 소유이어야 하고, 교지안에는 설립주체외의 자가 소유하는 건축물을 둘 수 없으며 집합건물은 다수인이 각각 소유의 목적으로 필요한 공간을 나누어서 사용하는 것으로 유치원 특성상 각 실이나 각 층을 나누어서 사용할 필요성이 없다는 등의 사유로 건축물 대장 전환불가(이하 “이 사건 처분”이라 한다)처분을 하였다.

2. 청구인 주장 요지

    이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.

    가. 사건건축물대장을 집합건축물대장으로 전환한다하여 피청구인이 지적한 고등학교 이하 각급 학교 설립･운영규정(이하 학교규정) 제1조 및 제7조를 위반하는 것도 아닐 뿐 아니라 유치원 본연의 기능을 못하는 것도 결코 아니다. 학교규정 제7조는 각급 사립학교 교사 및 교지는 당해 학교를 설립･경영하는 자(이하 설립주체)의 소유이어야 하며 교지 안에는 설립주체 외의 자가 소유하는 건축물을 둘 수 없다는 것이고 다만, 문화 및 복지시설, 생활체육시설, 평생교육시설, 주차장 등 교육 및 공공의 목적에 부합하는 시설 중 설립주체에게 그 소유권이 이전되는 경우에는 설립주체외의 자가 소유하는 건축물을 교지 안에 둘 수 있다는 것이고, 설립주체 외의 자는 할 수 없다는 것은 오직 설립주체만이 할 수 있다는 것이다.

    나. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제1조에는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”고 되어 있다. 사건건축물은 지하 및 지상 1층~3층으로 건축되어 있고 노유자시설(유치원) 및 근린생활시설(어학원)은 서로 완전히 독립한 건물로 구분할 수 있도록 출입구가 각각 별도의 구조(건물 양쪽으로 출입구가 있음)로 만들어져 있다. 사건건축물은 유치원 용도로만 전부 사용하고 있는 것이 아니라 지하 및 지상1~2층만 유치원으로 사용되고 있고 3층은 근린생활시설(어학원)로 사용 및 운영되고 있다.

    다. 청구인이 2013. 8. 14. 국토부에 일반건축물을 집합건축물로 전환이 가능한 지 여부를 질의하여 회신 받은 내용에 의하면 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙(이하 건축물대장 규칙)제15조 제1항에 건축물의 소유자는 건축물 대장의 전환을 하려는 경우에는 건축물대장전환신청서에 전환하려는 건축물의 건축현황도, 등기사항 증명서, 해당 건축물에 거주하는 임차인에게 그 건축물의 용도변경으로 인하여 동 번호 및 호수 등이 변경된다는 사실을 통지하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 구청장에게 해당 건축물대장의 전환을 신청하여야 하며 같은 조 제2항에 따라 구청장은 건축물대장을 전환하는 경우에는 집합건물법 등 관계 법령에 적합한지를 검토하고 이상이 없으면 건축물대장을 전환해 준다고 하였다. 이에 따라 청구인은 동 회신 내용에 의한 절차를 진행하여 모든 서류를 갖추어 제출하였다.

    라. 피청구인은 청구인과 행정구역이 동일한 ○○○구 ○○○로 ○○○소재 “○○유치원”의 건축물대장을 집합건축물로 전환해주어 등기한바 있고, ○○구 소재 ○○유치원 등 부산시내 5개구 소재 7개 유치원 등이 집합건축물대장으로 전환되어 있으며, 위 유치원들이 집합건축물대장으로 등기되어 있다고 하여 유치원 본연의 기능을 상실하여 운영되고 있다는 사실을 들은 바는 전혀 없다.

    마. 유치원 본연의 기능을 관리･감독하는 것은 피청구인의 권한이 아니라 교육부 및 교육지원청 소관이고 만약 유치원 본연의 기능을 다하지 못한다면 교육부 등으로부터 관계법령에 따라 유치원 폐쇄조치 등의 행정조치가 반드시 수반되기 때문에 걱정할 필요가 전혀 없다. 청구인이 수차례 방문하여 반려에 대한 법적 근거를 요구하였지만 그 어떤 근거도 제시하지 못하고 관계법령에도 없는 자의적 해석만으로 유치원 특성 및 본연의 기능 등을 운운하면서 오직 행정소송만의 진행을 강요하며 면담을 거부하였다.

    바. 앞서 본 바와 같이 피청구인의 관할 구역 뿐만 아니라 부산시를 포함하여 전국적으로 수많은 유치원에서 일반건축물이 집합건축물로 전환되고 있음에도, 건축물대장 규칙 제2조 제2항, 집합건물법 제1조, 제2조의 규정에 의한 각층을 나누어서 사용할 필요성이 없고 유치원 본연의 기능을 할 수 없다는 이유로 하였던 피청구인의 이 사건 반려(거부)처분은 재량권의 범위를 일탈하거나 권리를 남용한 위법이 있다 할 것이다. 따라서 피청구인의 이 사건 반려(거부)처분은 취소되어야 할 것이다.

3. 피청구인 주장 요지

    피청구인은 다음과 같이 주장한다.

    가.「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 건축물대장 규칙)제2조는 일반건축물대장이 집합건축물대장으로 되는 것을 건축물대장의 전환이라고 하며, 같은 규칙 제15조제2항은 건축물 대장이 전환되는 경우 집합건물법 등 관계 법령에 적합 여부를 검토하도록 규정하고 있습니다.

    나. 집합건물법 제1조에 따라 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분(전유, 공용부분)은 동 법에서 정하는 바에 따라서 구분 소유를 할 수 있습니다. 같은 법 제2조제1호에서는 구분소유권이라 함은 제1조 또는 제1조의2에 규정한 건물부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다고 규정하고 있습니다.

    다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결【대지권지분이전 등기등】에 보면 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999.7.27.선고 98다35020판결 등 참조)고 설시하고 있습니다.

    청구인이 신청한 건물은 유치원 건물이며, 유치원의 경우 1개의 층만으로 각각의 유치원으로 형성되지 못하며, 한 동의 건물 전체가 각층의 유치원 용도의 목적에 맞게 생성되어 한 동 전체의 건물 내 각 층이 유기적인 역할로 건물이 사용되게 되며, 이것이 유치원 건물 용도의 본연의 목적인 것입니다. 이 대법원 판결을 보아서도 이 건물은 이용상 독립성을 갖춘 건물이 아님을 알 수 있습니다.

    또한 청구인의 건물이 유치원 용도로만 전부 사용하고 있는 것이 아니라, 지하 및 지상 1~2층만 유치원으로, 3층은 근린생활시설(어학원)로 서로 완전히 독립한 건물로 구분할 수 있도록 출입구가 각각 별도의 구조로 되어있다는 주장에 대해서는, 집합건물법 제1조(건물의 구분소유), 제2조(정의)제4호, 제3조(공용부분)에 의하면 구조상 독립된 건축물로 사용될 경우 각 부분은 각각의 소유권의 목적으로 집합건축물로 될 수 있다고 규정하고 있고, 여기서 구조상 독립된 건축물이란「건축기본법」제3조제1호에 따라 기둥과 지붕 주벽이 완성된 각층의 건축물을 말하는 것으로 용도가 같다는 이유로 지하 및 지상1층~2층을 묶어 전유부분으로 생성될 수도 없습니다. 또한 공용부분은 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 것으로 이 사건에서는 전유/공용부분은 생성될 수 없는 것이며, 1동의 건물에 일반건축물과 집합건축물이 동시에 존재할 수도 없기 때문에 지하1층~지상2층까지 집합건축물로 전환되지 못하는 이 사건에서는 지상3층만을 집합건축물로 전환하는 것은 물론 전환될 여지도 없는 것입니다.

    라. 청구인이 증거자료로 제시한 일반건축물에서 집합건축물로 전환되어 사용하고 있다는 건축물은 일반건축물에서 집합건축물로 건축물대장 전환된 것이 아닌 공동주택(아파트) 단지내 건축물로 주택법에 의한 주택건설사업 사용검사를 득한 것으로 공동주택(아파트)상가 특성상 사용검사 당시 집합건축물로 사용검사필 된 건축물들입니다.

    마. 유치원 건물의 소유자는 학교규정 제7조에 따라 설립주체이어야 하며, 집합건축물은 다수인이 각각 구분소유 목적으로 필요한 공간(전유, 공용부분)으로 나누어서 사용하는 건축물인 것입니다. 유치원 특성상 그 소유권이 설립주체외의 자가 될 수 없는 점과 다수인이 각각 구분소유 할 수 있는 집합건축물의 생성목적 이 두 가지 조건은 유치원 용도의 건물에 서로 양립되어 존재할 수 없습니다. 

    바. 지금까지 살펴본 바와 같이 이 사건의 ‘신청지’는 학교규정 제1조 및 제7조 규정에 의한 유치원 용도로 사용되고 있고, 교지안에는 설립주체외의 자가 소유하는 건축물을 둘 수 없도록 규정하고 있으며, 집합건물법 제1조 및 제2조에 의거 집합건축물이란 구조상·이용상 독립성을 갖춘 건물을 다수인이 각각 구분소유를 목적으로 하는 건축물인 것입니다.

    그러므로 학령이 안된 어린이의 심신 발달을 위한 교육시설인 유치원 건물의 특성상 각 실이나 각 층은 다수인이 구분 소유의 목적으로 할 집합건물의 용도가 아니며, 전체층이 유기적으로 연계가 되어 유치원의 역할을 하는 것이므로 청구인이 신청한 건물부분이 독립성을 갖추지 못했으므로 집합건물로의 전환대상이 되지 않는 것입니다. 따라서 청구인의 주장은 이유 없어 기각되어야 마땅합니다.

4. 이 사건 처분의 위법･부당여부

    가. 관계법령

      ○「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제2조, 제15조

      ○「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제1조, 제2조

    나. 판    단

      (1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서 및 당사자가 제출한 각종 자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

       (가) 청구인은 사건건축물의 소유자이고, 사건건축물의 용도는 지하1층부터 지상2층까지는 유치원, 지상3층은 제2종근린생활시설(학원)이다.

       (나) 청구인은 2013. 8. 20. 사건건축물을 집합건축물로 전환하기 위하여 2013. 8. 20. 피청구인에게 건축물대장 전환신청을 하였고 신청서의 주요내용은 아래와 같다.

층별호명칭전유(면적)공용(면적)용  도지하1○○○○호102.65㎡12.0㎡유치원지상1○○○호268.53㎡26.4㎡유치원지상2○○○호271.35㎡26.4㎡유치원지상3○○○호271.35㎡26.4㎡학  원

       (다) 피청구인은 2013. 8. 27. 청구인에게 ○○○교육지원청 협의 및 관계법령 등 검토결과 사립의 각급학교의 교사 및 교지는 당해 학교를 설립·경영하는 자의 소유이어야 하고, 교지안에는 설립주체외의 자가 소유하는 건축물을 둘 수 없으며 집합건물은 다수인이 각각 소유의 목적으로 필요한 공간을 나누어서 사용하는 것으로 유치원 특성상 각 실이나 각 층을 나누어서 사용할 필요성이 없다는 등의 사유로 이 사건 처분을 하였다.

      (2) 살피건대,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 “건축물대장 규칙”이라 한다)제2조에 의하면 집합건축물이라 함은「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 한다)의 적용을 받는 건축물을 말하고, 건축물대장의 전환이라 함은 일반건축물대장이 집합건축물대장으로 되는 것을 말하며, 건축물대장 규칙 제15조는 건축물의 소유자가 건축물대장의 전환을 하려는 경우에는 건축물대장전환신청서에 전환하려는 건축물의 건축물현황도 등을 첨부하여 구청장에게 해당 건축물대장의 전환을 신청하여야 하고, 구청장은 건축물대장을 전환하는 경우에는 집합건물법 등 관계 법령에 적합한지를 검토하여야 한다고 규정하고 있다.

      또, 집합건물법 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1호에 의하면 ‘구분소유권’이란 제1조에 규정된 건물부분[공용부분 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말하고 제2호는 구분소유권의 목적인 건물부분을 전유부분이라고 규정하고 있다.

      (가) 청구인은, 집합건축물에 설립된 유치원이 다수 있음을 예로 들면서 많은 유치원 건물이 일반건축물에서 집합건축물로 전환되고 있음에도 자신의 건축물대장전환신청에 대하여 불가처분을 하는 것은 재량권의 범위를 일탈･남용한 위법한 처분이라고 주장하고 있으나, 청구인이 예로 들었던 집합건축물에 설립된 유치원들은 공동주택 단지 내 건축물로서 처음부터 집합건축물로 사용승인 된 것이지 청구인의 주장대로 건축물대장전환을 하였던 것은 아니라 보이고,

      (나) 집합건물법 제1조에 의하면 건축물의 구조상 및 이용상의 독립성이 있어야 1동의 건물을 구분소유권의 목적이 되는 여러 개의 전유부분으로 나눌 수 있다 할 것인데, 청구인은 사건건축물을 지하1층 ○○○○호부터 지상3층 ○○○호까지 4개의 전유부분으로 구분해 달라는 취지로 이 사건 신청을 하였으나, 동 신청서에 의하면 지하1층 ○○○○호부터 지상2층 ○○○호까지는 통로나 복도 등의 부분이 모두 하나의 유치원 건물로 사용되고 있을 뿐이어서 구조상으로나 이용상으로 독립성은 인정하기 어렵다 여겨지고, 피청구인은 건축물대장 규칙 제15조에 따라 이러한 점을 검토한 후 이 사건 처분을 하였던 것으로 보이는바, 피청구인의 이 사건 처분이 재량권을 일탈･남용하였던 위법한 처분이라 할 수 없다.

5. 결    론

    그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.