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피청구인이 2008. 2. 26. 청구인에 대하여 한 업무정지 6월 처분은 이를 취소한다.

○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조, 제38조 및 제39조

○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」제24조 및 제25조

○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」제25조 [별표 2]

1. 사건개요

청구인은 2006. 12. 19. ○○구 ○○동3가 20-2번지에서 “◇◇공인중개사사무소”라는 상호의 부동산중개업(이하 “사건업소”라 한다)을 피청구인에게 등록하고 운영하던 중 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시하였다 하여 피청구인에게 적발되었고, 피청구인은 2008. 1. 14. 중개사무소 개설등록의 취소에 대한 청문통지를 거쳐 2008. 2. 26. 손해배상책임의 보장을 하지 아니하였다는 이유로 청구인에게 업무정지 6월 처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다.

2. 청구인 주장

이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.

가. 피청구인은 청구인이 2007. 10. 19. 손해배상책임 기간 만료된 후 31일이 경과한 2007. 11. 20.에 공제에 가입하였다는 이유로 청구인에게 이 건 처분을 하였는데, 청구인이 이 건 위반을 하게 된 경위는 피청구인 측 담당자가 이전의 행정처분기간 중 청구인의 중개사무소 등록증을 보관하고 이를 돌려주지 않다가 이를 2007년 11월에 돌려주어 청구인은 2007. 11. 20. 업무수행기간이 아닌 기간까지도 포함한 공제비를 지급하고 공제에 가입할 수밖에 없었기 때문이며, 청구인은 등록증 돌려받을 때까지 영업을 할 수도 없었다.

나. 청구인은「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조 및 제38조, 같은 법 시행령 제25조의 규정에 의하여 공인중개사는 중개의뢰인들에 대한 최소한의 의무로서 보증보험 등에 가입하여야 하고, 미가입 시는 업무정지 6월의 처분 등을 받을 수 있다는 피청구인의 주장은 인정한다. 피청구인은 청구인이 공제기간이 만료된 후 다시 이를 미가입한 것이 업무의 정지기간[2007. 7. 18.~2007. 8. 7, 집행정지 결정(2007. 8. 6.), 2007. 9. 13.~2007. 10. 21.]동안 공제에 가입하지 아니하여도 되는 것으로 청구인이 잘못 판단한 것처럼 주장하나, 피청구인 담당자는 이전 업무정지 처분에 대한 행정심판 절차에서 집행정지결정이 있었음에도 불구하고 행정심판의 재결 시까지 청구인의 등록증 재교부 요구를 묵살하고 계속 등록증을 억지로 압류하였고, 이로 인하여 청구인이 귀책사유 없이 업무를 불가피하게 정지하게 된 기간인 2007. 8. 7.~2007. 9. 13.은 청구인의 잘못으로 업무를 정지한 기간이 아니다. 이와 같이 피청구인 측 담당자의 간접적인 무책임하고 일방적인 행위로 인하여 발생한 업무정지기간에도 공제가입기간에 이를 포함하여야 하는지의 판단이 청구인이 주장의 핵심적인 내용이다.

다. 참고로 업무정지처분 기간 중 등록증의 반납요구에 대한 법적 근거는 없고, 보증기간이 만료된 2007. 10. 19. 현재 중개업자가 휴업을 하였거나 업무정지처분을 받은 경우 그 기간 중에 만료일까지 다시 보증에 가입하여야 하는 것은 아니고, 재개업을 할 때 다시 설정하면 된다는 건설교통부의 해석(2008 공인중개사 시험대비 고시동네 p.193 등)이 있음에도 불구하고, 피청구인은 2007. 10. 19.을 보증 가입의 기산일로 적용하여 보증보험 등 미가입을 이유로 청구인에게 이 건 처분을 하였는데, 이는 적법·타당한 처분이 아니다. 공제에 가입하지 않은 기간 중 거래도 없었으므로 청구인이 일하지 않은 기간을 포함하여 행정처분을 하는 것은 과도하다고 사료되니 이 건 처분의 취소하거나 감경하여 주기 바란다.

3. 피청구인 주장

피청구인은 다음과 같이 주장한다.

가. 피청구인이 2007. 11. 20. ○○구에 등록된 공인중개사의 보증보험 설정을 관리하고 있는 ○○(대한)공인중개사 협회 부산광역시지부에 확인 결과, 사건업소가 만료일인 2007. 10. 18.을 경과하고도 보증보험 등을 가입하지 아니한 사실이 있어 2007. 11. 22. 청구인에게 관련 증빙서류를 제출하도록 하였고, ○○공인중개사협회부산광역시지부장으로부터 청구인이 공제에 가입[1년간(2007. 11. 21.~ 2008. 11. 20.)]하였다는 증빙서류를 받았다. 피청구인이 2008. 1. 4. 청구인의 위반사항에 대하여 등록취소의 청문통지를 하자, 청구인은 본인의 사정으로 청문에 불출석하였고, 서면 답변자료를 제출하였다. 피청구인은「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조(손해배상책임의 보장)위반으로 2008. 2. 26. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

나.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조(손해배상책임) 및 제38조(등록의 취소), 같은 법 시행령 제25조(보증의 변경)의 규정에 의하여 부동산중개업자가 영업을 개시할 시는 보증보험 등 손해배상책임을 가입한 후에 영업을 하여야 함에도 청구인은 2007. 10. 19. 보증보험 기간이 만료된 후 즉시 이를 가입하지 아니하였다. 업무의 정지기간(2007. 7. 18 ~ 2007. 8. 7.과 2007. 9. 13.~2007. 10. 21.) 동안 보험에 가입하지 않아도 되는 것으로 판단하여 그로부터 31일 지난 2007. 11. 20.에 공제에 가입하였다고 청구인은 주장하나,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제21조(휴업 또는 폐업의 신고)에 의하여 3월 이상의 휴업일 경우에는 관련 기관에 신고하도록 하고, 그 처리 결과에 따라 보증보험 가입 등의 조치하여야 하므로 본인의 귀책사유로 인한 업무정지기간은 보증보험 미가입 특례사유에 해당되지 아니한다 할 것이다. 청구인은 행정처분 집행정지기간(2007. 8. 7.~ 2007. 9. 13.) 동안 부동산중개사무소 등록증 재교부 요구를 피청구인이 묵살하였다고 주장하나, 이는 청구인이 직접 등록증을 교부받으러 오지 아니하는 등 소극적인 대응으로 빚어진 사항이다. 중개업자가 보증보험 등 미가입 기간(31일) 동안 영업행위 등 일체 하지 아니하였다 하여도 엄연히 위법행위이므로 이 건 청구는 기각되어야 할 것이다.

4. 이 건 처분의 위법·부당 여부

가. 관계법령

○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조, 제38조 및 제39조

○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」제24조 및 제25조

○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」제25조 [별표 2]

나. 판 단

(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 손해배상책임의 보장 관련 서류제출 협조, 공인중개사 보증설정(공제) 가입통보, 청문통지서, 의견서, 이 건 처분서 등 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(가) 청구인은 2006. 12. 19. ○○구 ○○동3가 20-2번지에서 “◇◇공인중개사사무소”라는 상호의 부동산중개업을 피청구인에게 등록하고 운영하였다.

(나) 피청구인은 2007. 11. 22. 공인중개사사무소의 손해배상책임기간이 만료된 2007. 10. 19. 이후 보증보험이 가입되어 있지 아니하니 가입하지 아니한 경우 조속히 가입하기 바란다는 내용의 손해배상책임의 보장 관련 서류 제출 협조 공문을 청구인에게 발송하였다.

(다) ○○공인중개사협회부산광역시지부장이 2007. 11. 27. 청구인이 보증기간을 2007. 11. 21.~2008. 11. 20.로 하는 보증금액 5천만원의 공제에 가입한 사항을 피청구인에게 통보함에 따라 피청구인은 2008. 1. 14. 청구인에게 손해배상책임의 보장 위반에 대하여 등록취소 예정이라는 내용의 청문통지를 하였고, 청구인은 2008. 1. 25. 이전 업무정지기간 기간 중 피청구인 측 담당자가 법에 근거도 없이 등록증을 반납하라고 하고 업무정지처분 집행정지결정을 받았음에도 등록증을 돌려주지 않아 업무정지기간에는 업무를 하지 못하였으며, 업무정지기간에는 업무를 하지 않으므로 보험성격의 보증가입기간의 효력이 발생하지 않는다는 전문가의 의견에 따라 그 기간만큼 연장시켜 달라고 하였으나, 협회에서는 동 기간을 연장하거나 소급할 수 없다고 하는데, 업무정지기간 중에는 그 공제기간이 경과하지 않으므로 그 기간만큼 보험기간이 연장되어야 한다는 내용의 의견서를 제출하였다.

(라) 피청구인 2008. 2. 26. 손해배상책임의 보장을 하지 아니하였다는 이유로 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) 살피건대,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조제1항 및 제3항, 제38조제2항제8호, 제39조제1항제13호, 같은 법 시행령 제24조 및 제25조, 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2] 제12호 가목의 규정에 의하면, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 중개업자는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 법인이 아닌 중개업자는 5천만원 이상의 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며, 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 최근 1년 이내에 1회 위반 시 업무정지 6월 처분을 할 수 있도록 규정하고 있는 바,

청구인은 업무정지처분 기간 중 등록증의 반납요구에 대한 법적 근거는 없고, 보증기간이 만료된 2007. 10. 19. 현재 중개업자가 휴업을 하였거나 업무정지처분을 받은 경우 그 기간 중에 만료일까지 다시 보증에 가입하여야 하는 것은 아니고, 재개업을 할 때 다시 설정하면 된다고 주장하나, 업무정지처분 기간 중 등록증의 반납요구에 대한 법적 근거는 없다 하더라도 동 사항은 이 건 처분과 직결되는 사항이 아니라 할 것이며, 사건업소가 업무개시일인 2007. 10. 22. 현재 보증보험이나 공제에 가입되어 있지 아니한 사실과 2007. 11. 21. 공제에 가입한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 피청구인이 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 관계법령에 따라 청구인에게 한 이 건 처분에 있어 위법·부당함은 없다 할 것이고, 달리 재량권의 일탈이나 남용이 있다고 보기도 어렵다 할 것이다.

5. 결 론

그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.