분야별 정보

피청구인이 2008. 4. 30. 부산광역시 강서구 명지동 850-2번지 상 주택의 개별주택가격을 93,100,000원으로 결정 공시한 것은 이를 취소 또는 변경한다.

○「행정심판법」제3조

○「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조, 제20조

○「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」제36조

1. 사건개요

피청구인이 2008. 4. 30. “2008. 1. 1. 기준 개별주택가격 결정 공시”를 하면서 청구인 소유 ○○구 ○○동 850-2번지의 개별주택가격을 93,100,000원으로 공시(이하 “이 건 처분”이라 한다)하고 개별통지 하였으며, 이에 대해 청구인이 2008. 5. 26. 93,100,000원으로 되어 있는 개별주택가격이 너무 낮게 책정 되었으므로 147,000,000원으로 변경해 줄 것을 요구하는 내용으로 이의신청을 제출하였고, 피청구인은 2008. 6. 24. 이에 대해 감정평가사의 검증과 부산광역시○○구부동산평가위원회의 심의결과 당초 금액이 적정하다는 내용의 이의신청 심의결과를 통보하였다.

2. 청구인 주장

이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.

가. 청구인의 집은 사거리 코너이고, 마을버스 정류장이 바로 앞으로 지나가며, 마당도 넓고 살기에도 쾌적한 집으로서 현재 부동산 시장에서 거래되는 가격도 2억에서 2억3천만원 정도 된다. 그리고 ○○구의 올해 지가 상승률이 20%정도인데 청구인의 집의 개별주택가격이 물가상승률과 비슷한 6.5%정도로서 너무 낮게 책정 되었다.

나. 2008. 8. 18. ○○구 ○○동 115-3번지 393제곱미터가 경매에 나왔는데, 감정가는 3억3천만원이고, 낙찰가는 4억1천만원이었던 것 같이 현재 ○○구 ○○동의 경우에는 감정가가 실거래가보다 낮으므로 감정가를 실거래가와 비슷하게 맞춰주어야 할 것이다. 따라서 이 건 처분은 부당하므로 취소 또는 상향 변경되어야 한다.

3. 피청구인 주장

피청구인은 다음과 같이 주장한다.

≪본안전 항변≫

개별주택가격에 대한 이의신청은 매년 가격공시 후 소유자 또는 법률상 이해관계인이 공시내용에 이의가 있는 경우 제기하는 사후구제 절차로서 행정심판에 해당된다고 볼 수 있으며, 관련법규를 살펴보면「행정심판법」제3조제1항의 규정에 의거 행정심판대상에는 “행정청의 처분이나 부작위에 대하여, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다”라고 되어 있어 개별주택가격에 대한 이의신청은 「부동산공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조제8항에 따로 규정되어 있으므로 행정심판 대상은 아니라고 할 것이다. 또한 대법원 판례 94누5083(1994.12.13)호에 의하면 부동산공시 및 감정평가에 관한 법률(구 :지가공시 및 토지등의평가에관한법률)에 의거 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 한다고 판시하고 있다. 그러므로 청구인은 행정심판과 동일한 효과가 발생되는 개별 주택가격에 대한 이의신청을 2008. 5. 30 접수하여 1차로 기각 처분되었으므로 다음 구제절차인 행정소송을 통해 구제를 받아야 할 대상이지 행정심판 대상은 아니라고 판단되므로 당연히 각하 처분하여야 할 것이다.

≪본안에 대한 답변≫

가. 청구인은 인근 주택 거래 현황이 3.3㎡당 250만원에 거래되므로 청구인의 개별주택가격을 계산해 보면 건물 포함하여 2억3천만원이 된다고 주장하고 있지만 실제 거래가격의 형성기준을 살펴보면 같은 용도지역에 위치한 인근 여러 공인중개사의 거래가격을 취합하여 표본 추출 후 평균가격을 산정하여 적정한 거래가격을 산정하여야 함에도 불구하고 청구인은 삼성공인중개사 1군데 업소만을 기준으로 용도지역 구분 없이 매매가격을 3.3㎡ 당 200만원에서 250만원이라고 주장한 가격은 적정한 매매가격이라고 볼 수 없다.

나. 또한 개별주택가격은 매년 1월 1일을 기준으로 소급하여 주택가격을 산정하도록 규정되어 있으므로, 청구인이 소유한 주택은 2008. 1. 1 현재에는 제1종주거지역이 아닌 자연녹지지역이므로 인근 유사한 자연녹지지역의 비교표준지(○○동 825번지)와 주택특성을 비교하여 개별주택가격을 산정하였고, 청구인 소유주택의 인근 용도지역은 2008. 4. 16.부로 자연녹지지역에서 제1종주거지역으로 변경되었으므로 청구인이 주장한 3.3㎡당 200만원에서 250만원에 거래가격의 확인서는 제1종주거지역으로 변경되고 난 뒤 거래가격이라고 보여지므로 이 확인서를 근거로 용도지역이 다른 제1종주거지역의 개별주택가격과 자연녹지지역의 개별주택가격을 비교하는 것은 이치에 맞지 않다고 판단된다.

다. 개별주택가격은 동일한 용도지역의 표준지를 선정하여 도로접면, 건물구조, 신축년도 등 20여 종류의 주택특성을 비교, 인근가격과 균형을 유지하여 정하도록 규정되어 있다. 그러나 청구인이 2008. 8. 8 요구한 개별주택가격 2억3천만원은 인근 자연녹지지역에 분포된 표준지 주택과 비교해보면 도저히 균형이 맞지 않는 가격인바, 청구인이 제시한 개별공시지가 등을 기준으로 개별주택가격을 산정해보면 개별공시지가 ㎡당 55만원(청구인 소유토지지가 : 51만원)일때 토지값은 1억1천1백만원(202㎡)이고, 건물가격은 청구인에게 유리한 보상가격으로 3.3㎡당 65만원으로 산정(현재는 원가방식으로 금액산정 : 4백만원)하면 2천2백만원(연면적 : 113.4㎡) 합계 1억3천3백만원으로 산정되어 피청구인이 산정한 개별주택 산정가격 1억1천6백만원과 비교해 보면 1천7백만원이 차이가 있으나 건물 원가방식으로 산정 비교해 보면 1백만원 차이로 거의 같다 할 것이다. 그러므로 행정심판 청구금액 2억3천만원은 어디에도 근거가 없음이 판명됨에 따라 우리구가 산정한 2008년 개별주택가격은 적정하다고 판단되어 이 건 처분이 위법 부당하다고 볼 수 없으므로 마땅히 기각되어야 할 것이다.

4. 이 건 청구의 행정심판 적격여부

가. 관계법령

○「행정심판법」제3조

○「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조, 제20조

○「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」제36조

나. 판 단

(1) 청구인의 청구서, 이의신청서, 피청구인의 답변서, 이의신청에 대한 답변서 등 증거 자료를 종합하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 피청구인이 2008. 3. 7. “2008. 1. 1. 기준 개별주택가격(안)”열람 및 의견제출 공고를 하고, 2008. 4. 22. ○○구부동산평가위원회 심의결과를 통보받아 2008. 4. 30. “2008. 1. 1. 기준 개별주택가격결정”을 공시하고 개별통지를 하였다.

(나) 청구인은 2008. 5. 26. 청구인 소유 부산광역시 ○○구 ○○동 850-2번지의 개별주택가격이 93,100,000원으로 책정된 것은 잘못되었으므로 147,000,000원으로 변경해 줄 것을 내용으로 하는 이의신청을 피청구인에게 제출하였다.

(다) 부산광역시○○구부동산평가위원회는 2008. 6. 19. 청구인의 이의신청에 대한 심의결과 최초 책정된 개별주택가격이 적정하다는 내용으로 피청구인에게 통보하였다.

(라) 피청구인은 2008. 6. 24. 감정평가사의 검증과 부동산평가위원회의 심의결과 당초 금액이 적정하다는 내용의 이의신청 심의결과를 청구인에게 통보하였다.

(2) 살피건대,「행정심판법」제3조제1항에 “행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다”라고 규정하고 있는 한편,「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제20조제1항제4호에 의하면 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항을 심의하기 위하여 시·군·구 부동산평가위원회를 둔다고 하고 있는바,

이 건 심판청구의 적법여부에 대하여 살펴보면, 개별주택가격의 결정은 토지 및 주택의 이용 등 경제전반에 관한 전문적 판단을 필요로 하는 분야로서 이에 대한 불복은 일반 행정심판절차 외의 특별한 절차를 거치도록 하는 것이 타당하다고 보아 개별주택가격에 대해 불복이 있을 경우 부동산평가위원회에서 심의하도록 하고 있다고 보아지고, 판례(대법원 1994. 12. 13. 선고 94누5083) 또한 개별주택가격과 일응 유사한 개별공시지가에 대해 이의신청을 거친 경우 특별행정심판 절차를 거친 것으로 보고 있으므로, 청구인이 이 건 처분에 대해 2008. 5. 26. 이의신청을 제기하여 부산광역시○○구부동산평가위원회의 심의를 거친 것은 특별행정심판절차를 거친 것으로 볼 수 있다 할 것이다.

그러므로 이 건 처분은 행정심판 대상이 될 수 없는 개별주택가격결정에 관한 처분이라 할 것이고, 따라서 이 건 청구는 행정심판제기요건을 결한 부적법한 청구라 할 것이다.

5. 결 론

그렇다면, 청구인의 청구는 심판제기요건을 결한 부적법한 심판청구라 할 것이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.