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피청구인이 2008. 10. 16. 청구인에 대하여 한 임대차계약기간만료통보는 이를 취소한다.

○ 「행정심판법」제2조, 제3조, 제9조 및 제18조

1. 사건개요

피청구인은 2005. 10. 7. 청구 외 경○○와 부산광역시 ○○구 ○○동 327번지내의 부산지하철 ○호선 ○○역 매점 7.25㎡ (이하 “사건시설”이라 한다)에 대하여 2005. 11. 28.부터 2008. 11. 27.까지 계약금액 121,999,999원에 임대차계약을 체결하였고, 피청구인은 2008. 10. 16. 청구 외 경○○에게 사건시설에 대한 임대차 계약기간이 만료됨을 통보하였다.

2. 청구인 주장

이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.

가. 청구인은 청구 외 경○○가 피청구인과 2005. 11. 28.부터 2008. 11. 27.까지 임대차계약을 체결한 사건시설에 대한 운영사항 일체를 청구 외 경○○로부터 위임을 받아 영업을 하던 중, 계속되는 경기침체로 영업이 부진하여 분기별 납부해야 하는 임대료 14,568,860원(2008년 2/4분기, 3/4분기)을 납부하지 못하였다.

나. 피청구인이 2008. 10. 21. 청구 외 경○○에게 통보한 임대차계약기간 만료통보서에 의하면 임대신청서 및 각서가 첨부되었다고 하나, 청구인은 갱신계약포기서만 첨부되어 있어 청구인이 다른 임차인에게 알아보니 자신들도 월임대료가 미납되어 있으나 피청구인이 직접 현지에 나와 재계약을 체결하였다고 하여 청구인도 재계약을 기다리던 중 피청구인 직원으로부터 전화로 미납된 14,568,860원 중에서 우선 800만원만 입금하면 갱신계약이 가능하다 하여 청구인이 2008. 10. 30. 피청구인에게 납부하였으나 피청구인은 청구인에게 재계약불가사유에 대한 통보조차 없이 2008. 10. 31. 사건시설에 대한 입찰공고를 하였다.

다. 피청구인은 2008. 11. 3. 청구인에게 사건시설에 대한 갱신계약을 할 수 없어 입찰공고를 하였다며 사건시설에 대한 2차 입찰에 응하여 주길 원하면서 입찰가로 3,600만원을 제시하면 낙찰 받을 수 있다며 예상낙찰금액을 제시하여 청구인은 3,780만원에 응찰하였으나 낙찰 받지 못하였고, 피청구인은 2008. 12. 15. 청구인에게 사건시설의 명도통보를 한 후 2008. 12. 29. 과 2009. 1. 12. 2차에 걸쳐 청구인에게 사건시설의 명도요청을 하였다.

라. 피청구인은 청구인에게 임대차계약기간 만료통보를 하면서 임대신청서와 각서를 고의로 누락시켜 청구인의 재계약신청 권리를 상실케 하였고, 임대차계약서 제20조제1항제2호의 계약 해지조건에 의하면 월 임대료를 90일 이상 연체하였을 경우에는 재계약 갱신을 할 수 없다고 명문화되어 있음에도 이를 무시하고 다른 임차인과는 재계약을 하였음에도 청구인과 재계약을 하지 않은 것은 형평성을 위반한 중대한 과오를 범하였고, 또한 피청구인은 임차인들이 계약해지 사유가 발생하면 즉시 계약을 해지하는 등 계약업무를 공평하게 처리하여야 함에도 이를 무시하고 개별적, 차별적인 업무처리, 입찰정보 누설, 허위 확인서 징구 등의 위법을 행하였다.

마. 청구인은 사건시설을 운영하면서 매월 약 60~70만원의 수입으로 6급 시각장애와 고엽제 후유증으로 노동력이 없는 남편과 2명의 자식을 부양하면서 어렵게 생계를 유지하고 있으며, 청구인이 고의로 임대료를 납부하지 않은 점 등을 감안하면, 피청구인이 청구인에게 한 이 건 처분은 재량권을 일탈 혹은 남용한 처분으로 이 건 처분은 취소하고, 청구인이 다시 청구 외 강○○이 낙찰받은 금액으로 사건시설의 계약을 할 수 있도록 하여 주기 바란다.

3. 피청구인 주장

피청구인은 다음과 같이 주장한다.

【본안 전 주장】

피청구인은 「부산교통공단법폐지법률」(법률 제7601호)에 따라 해산된 부산교통공단의 재산·권리 및 의무를 포괄승계 받아 부산교통권역내의 도시철도의 건설 및 운영 등을 목적으로 「부산교통공사설치조례」에 따라 설립된 지방공기업으로 행정심판의 대상이 아니고, 임대차계약의 당사자는 피청구인과 청구 외 경○○로서 청구인은 사건시설의 종업원에 불과하므로 행정심판 청구인 적격이 없으며 피청구인이 임차인에게 발송한 임대차 계약기간 만료예고 통보는 피청구인 재산을 사인간에 임대하고 해지한 것으로 「행정심판법」제2조에 의한 행정청의 처분이라 볼 수 없으며, 임차인이 만료예고 통지를 수령한 날은 2008. 10. 21.이고 이 건 행정심판을 청구한 날은 2009. 1. 23.이므로 이는 「행정심판법」제18조제1항에 의한 행정심판청구기간을 도과하였으므로 각하되어야 할 것이다.

【본안에 대한 주장】

가. 청구인은 청구인이 임차인으로부터 사건시설 운영사항 일체를 위임받아 사건시설을 운영한다는 것을 피청구인에게 통보하였다고 주장하나, 청구인은 피청구인에게 종업원으로 신고한 사실은 있으나 청구인이 사건시설에 관한 일체를 위임받은 사실을 피청구인에게 통보한 적은 없으며, 피청구인이 임차인에게 발송한 문서에 보면 붙임서류에 임대신청서 및 각서가 포함되어 있으며, 설령, 발송할 때 착오로 누락되었다 하더라도 피청구인이 문서수령 여부를 임차인에게 확인하였을 당시에는 아무런 이의도 제기하지 않았으나 이제 와서 고의로 누락시켰다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

나. 임차인이 월임대료 14,568,860원 중 우선 변제한 800만원은 당시 임대료가 체납되어 있어 피청구인이 ◎◎보증보험사에 임대료관련 보험금 예비청구를 한 상태로 피청구인이 임차인에게 체납금을 납부하지 않으면 본 청구를 하겠다는 사실을 구두로 통보하자 임차인이 체납금을 납부한 것이지 피청구인이 갱신계약을 해 주겠다 하여 체납금을 납부하도록 유도하였다는 주장은 사실이 아니다.

다. 청구인은 피청구인이 형평성을 위반하였다며, 다른 임차인에게 재계약을 한 것과 같이 청구인도 계약조건을 위반하여 갱신계약을 해달라고 하나 이는 불법 앞의 평등을 주장하는 것으로 받아들일 수 없으며, 청구인이 주장하는 바와 같이 임대료가 체납이 되어 있음에도 재계약을 해 준 사례가 있어 당시 재계약을 한 담당직원은 임대료 체납에 대한 사후조치 소홀로 주의조치를 받은 사실이 있다.

라. 청구인은 피청구인이 입찰참여를 권유하며 예상낙찰가도 제시하였다고 주장하나, 피청구인이 사건시설을 방문하여 입찰공고 사실을 알려주며 의사가 있을 시 입찰에 참여하라고 권유한 사실은 있으나, 피청구인이 진행한 사건시설의 입찰공고는 “한국○○관리공사”가 운영하는 전자○○처분시스템(온○○)을 이용하여 공개경쟁입찰로 진행되므로 어느 누구도 낙찰금액을 알 수 없으므로 예상 낙찰금액을 제시하였다는 청구인의 주장은 사실이 아니며, 피청구인이 청구인에게 사건시설의 명도를 요청한 것과 청구인을 만난 적은 있으나 피청구인이 청구인에게 기간을 연장해 주겠다고 하였다는 주장은 사실무근이라 할 것이며, 계약은 쌍방간의 합의에 의한 것으로 피청구인은 임대료 및 관리비 체납 시에 갱신계약이 불가하다는 의사표명을 분명히 하였으므로 청구인의 이 건 청구는 기각되어야 할 것이다.

4. 이 건 청구의 행정심판 적격 여부

가. 관계법령

○ 「행정심판법」제2조, 제3조, 제9조 및 제18조

나. 판 단

(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 임대차계약서 등 관련 자료를 종합하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 피청구인은 2005. 10. 17. 청구 외 경○○와 부산광역시 ○○구 ○○동 327번지내의 매점 7.25㎡에 대하여 2005. 11. 28.부터 2008. 11. 27.까지 계약금액 121,999,999원에 임대차계약을 체결하였다.

(나) 피청구인은 2008. 10. 16. 청구 외 경○○에게 ○○역 구내매점의 임대차계약기간이 만료됨을 통보하면서 갱신계약을 원하면 갱신계약을 체결하기 바라며, 다만 임대료 및 관리비가 체납되어 있는 경우에는 갱신계약이 불가함을 알리면서 2008. 10. 24.까지 임대신청을 하지 않을 경우에는 갱신계약이 없는 것으로 간주하여 기존 계약기간 만료와 동시에 임대차계약이 해지됨을 통보하였다.

(다) 피청구인은 2008. 10. 31. 부산○○공사 공고 제2008-396호로 ○호선 ○○역 구내매점 장소 임대 입찰공고를 하고 2008. 11. 11. 개찰하였으나 유찰되었고, 이에 피청구인은 2008. 11. 12. 부산○○공사 공고 제2008-416호로 재입찰공고 후 2008. 11. 18. 개찰을 통해 2008. 11. 25. 청구 외 강○○과 임대차계약을 체결하였다.

(라) 피청구인은 2008. 12. 15. 청구 외 경○○에게 ○○역 구내매점을 2008. 12. 26까지 명도 요청을 하였으나 이에 응하지 않자 2008. 12. 29.과 2009. 1. 12. 재차 명도 요청(최고)을 하였다.

(2) 살피건대, 「행정심판법」제3조제1항에서 행정심판은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 제기할 수 있다고 되어 있으며 같은 법 제2조제1항에서 “처분”이라함은 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서 공권력의 행사 또는 그 거부와 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말하고 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제9조 및 제18조에서 취소심판청구는 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하도록 규정되어 있는바,

피청구인은「부산교통공사설치조례」에 따라 설립된 지방공기업이나 청구인이 피청구인으로부터 임대한 부산지하철 ○호선 ○○역 매점은 부산광역시장의 공유재산이 아니라 피청구인의 재산이라 할 것으로 이에 대한 임대차계약은 사법상 계약에 의한 것으로 피청구인이 공권력의 행사로 한 행정작용이라 할 수 없으므로 이는 행정심판 대상이 되는 처분이라 할 수 없으며, 또한, 피청구인과 사법상 계약을 한 자는 청구 외 경○○로서 임대차 계약기간 만료 통보서를 수령한 날은 2008. 10. 21.이지만 청구인이 이 건 청구를 한 날은 2009. 1. 23.이므로 이는 청구인 적격이 없는 자가 행정심판 청구 기간을 도과하여 제기한 부적법한 심판청구라 할 것이다.