분야별 정보

피청구인이 2023. 4. 28. 결정 공시한 부산시 ooo ooo ooo번지 토지에 대한 개별공시지가 공시처분은 이를 취소한다.

 ○「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조, 제11조, 제25조

 ○「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」제17조, 제22조

청구인의 청구를 기각한다. 

이            유

1. 사건개요

    청구인은 부산광역시 〇〇〇 〇〇〇 〇〇 〇〇〇〇(이하 ‘사건토지’라 한다)에 대한 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가가 452,700원/㎡으로 결정·공시되자, 피청구인에게 하향 조정해달라는 이의신청을 하였고, 피청구인은 2023. 6. 26. 청구인에게 “결정지가 적정”이라는 내용의 이의신청 처리결과 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다.

2. 청구인 주장 요지

    이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.

    가. 청구인이 신청한 개별공시지가 공시 처분의 이의신청에 대하여 피청구인의 기각 사유는 “비교표준지 선정 및 작년 대비 변경된 토지 특정조사 적정하며, 인근 지가와의 균형 고려하여 조정하지 않음” 이라고 회시를 받았으나, 비교표준지 선정 사유와 용도 그리고 변경된 토지특성 내용이 무엇이며, 또 지가조정에 어떤 영향을 주었는지 구체적으로 적시하지 않아 전문가가 아니면 도저히 알 수 없는 불명확하고 불성실한 답변이다.

    나. 2015년도 이 사건 토지의 취득시 개별공시지가는 ㎡당 85,600원으로 공시되었고, 2016~2022년까지 7년 동안 이 사건 토지의 공시 내용을 보면 2016년도 최저 5,200원(6.07%), 2018년 최고 35,360원(36.74%) 인상하여 공시되어 매년 전년도 공시 금액에서 소폭 인상 조정하여 공시되었다. 그런데 23년도 이 사건 토지 개별공시지가는 22년 대비 무려 110%인 236,900원 인상된 452,700원으로 결정 공시되었다. 23년도 부산시 토지정보과 자료에 의하면 22년도 전국 및 부산시 소재 토지의 지가 평균 하락율은 각각 5.73%, 5.38%되어 23년도 개별공시가 산정시 하락 요인으로 작용하여 23년도 개별공시가는 전년도에 비하여 대부분 하락하여 공시되었으며, 최근 수 년 동안 이 사건 토지 주변에 지역개발 등 지가 상승에 영향을 미칠 각종 호재 등은 전혀 없었으며, 전년도 전국 토지의 지가 하락 등으로 23년도 개별공시가는 전년도 보다는 오히려 하락 산정 하는 것이 타당하다고 할 수 있다. 이 사건 토지와 인접해 있는 〇〇 〇〇 주택(지목: 대지)의 23년도 개별공시지가를 살펴보면 22년 대비 대부분 하락산정 공시 되었고, 이 사건 토지는 지가 상승 요인이 없었음에도 불구하고 무려 110% 인상 한 것은 매우 부당하다. 

    다. 피청구인은 비교 표준지 선정과 작년 대비 변경된 토지 특성을 적용하여 조정하였다고 주장하나 지가 결정시 표준지 공시가격 적용은 매년 활용하는 것으로 전혀 새로운 내용이 아니며, 변경된 토지 특성을 적용하였다고 하지만 이 사건 토지를 취득한 2015년 이후 토지형상, 지목, 면적 변경 등 어떤 물리적 변형 행위를 한 사실이 전혀 없이 현재까지 보유하고 있다. 

    라. 임야 상태의 토지를 일부 마을 주민들이 지주들의 동의 없이 무단으로 수목 등을 제거하고 텃밭으로 이용하는 토지를 농지로 적용함은 매우 부당하며, 가장 유사한 표준지(〇〇〇 〇〇〇-〇)로 변경하여 지가 산정을 주장하지만 〇〇〇 〇〇〇-〇 토지는 마을 내 평지에 위치한 토지로 지목은 전으로 도로(중로3류)를 접하고 있으며, 전체 토지를 농지로 사용하고 있는 전형적인 밭의 형태를 갖추고 있으나, 〇〇-〇 토지는 지목이 임야로 맹지이며, 임야 상태의 야산 형태의 토지 일부를 텃밭으로 이용하고 있는데 이와 같이 토지이용현황의 유사성이 전혀 없는 〇〇〇 〇〇〇-〇와 동일시 하여 표준지를 변경하여 지가를 산정한 것은 매우 부적절하고 부당하다.

3. 피청구인 주장 요지

    피청구인은 다음과 같이 주장한다.

    가. 이의신청이 제출된 필지에 대해 부동산공시위원회 처리결과를 이의신청인에게 통지 시 가격 조정되지 않은 기각 건은 「개별공시지가 조사·산정 지침」 별지 제13호 서식에 의거 조정사유가 없음을 명시하여 통지하며, 가격이 조정된 인용 건은 「개별공시지가 조사·산정 지침」별지 제12호 서식으로 구체적 사유를 명기하여 통지하도록 되어있다. 청구인이 이의신청한 〇〇 〇〇-〇는 감정평가사의 검증과 부동산가격공시위원회의 심의결과 조정사유가 발생하지 않아 기각된 건으로 「개별공시지가 조사·산정 지침」별지 제13호 서식으로 조정사유가 없음을 명기하여 통지하였으며, 또한 청구인과는 이의신청 시점 시 통화로 해당 필지의 가격 상승요인인 표준지 변경사유, 토지특성 변경(도로접면, 토지형상), 토지이용사항 변경 등을 설명하였고, 결과 통지 이후에도 청구인과의 통화를 통해 가격상승 요인에 대해 이미 설명을 드린 바 있다. 그러므로 단순히 통지문 표기만으로 불명확하고 불성실한 답변이라 할 수 없다.

    나. 청구인이 언급한 〇〇 〇〇-〇의 경우 2022년까지 적용된 표준지와 토지이용현황 등이 현 토지 상황과 맞지 않아 표준지와 토지이용현황 등 토지특성을 맞게 변경해 적정한 개별공시지가를 산정함으로 인한 가격상승이다

    다. 〇〇 〇〇-〇 토지는 지목이 임야인 용도지역 제1종 주거지역에 위치해 주택지를 접하고 있고 토지 일부는 전으로 사용 중이며 더군다나 도로는 소로(도로)를 접하고 있다. 그러나 이 토지에 2016년~2022년까지(2015년 취득) 적용된 표준지 〇〇〇 〇〇-〇은 제1종 주거지역이나 주변에 임야와 전을 접하고 있는 자연림 맹지로 되어있어 현 토지상황과 맞지 않음을 확인하였고 이에 2023년 개별공시지가를 산정 시 해당 토지와 유사한 제1종 주거지역이며 토지이용상황이 전(전기타)이면서 도로를 접하고 있는 가장 유사한 최단 거리의 표준지 〇〇〇 〇〇〇-〇를 적용하여 산정하였다.

    라. 「개별공시지가 조사·산정 지침」에는 “토지이용상황은 토지의 실제 이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하며, 각 용도지역(주거지역~생략)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성, 주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전․답․임야 등으로 기재한다.”라고 되어 있다. 청구인이 언급한 〇〇 〇〇-〇는 지목은 임야이나 제1종 주거지역내 소로(도로)를 접한 사다리꼴 형상의 토지로 토지이용상황이 일부 전으로 사용하고 있음이 육안으로 확인되는 상황이다. 이에 비해 2022년 토지특성은 보존산지인 자연림으로 도로가 없는 맹지로 형상은 부정형 토지로 되어 있어 2023년 개별공시지가는 현 토지상황에 맞게 토지특성을 변경하여 산정하였다.

    마. 2023년 개별공시지가 산정 시 해당 토지는 지목이 임야이나 실제 토지이용상황이 전으로 개간 사용 중임이 확인되어 표준지를 보존 자연림 임야➝전(전기타), 도로접면은 소로(〇〇〇)를 접하고 있어 맹지➝소로, 형상은 부정형➝사다리형으로 변경하여 산정하였다. 또한 해당 토지와 인접한 주변의 유사한 지목(임야) 토지 〇〇 〇〇-〇, 〇 〇-〇, 〇〇-〇 등이 해당 토지와 동일한 전 표준지(〇〇〇 〇〇〇-〇)를 사용하여 지가 균형을 이루고 있다.

4. 이 사건 처분의 위법․부당 여부

    가. 관계법령 

     ○「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조, 제11조, 제25조

     ○「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」제17조, 제22조

    나. 판    단 

      (1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서 및 첨부된 각종 증거자료를 종합해보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

       (가) 피청구인은 감정평가법인의 검증과 〇〇〇부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2023. 4. 28. 관내 필지들에 대하여 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시를 하였고, 사건토지는 452,700원/㎡으로 결정·공시되었다.

       (나) 한편, 피청구인은 사건토지의 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정시 비교표준지를 기존 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇 〇〇-〇(지목 임야)에서 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇-〇(지목 전)로 변경하였다.

       (다) 청구인은 2023. 5. 25. 피청구인에게 사건토지의 개별공시지가를 하향 조정해 줄 것을 이의신청하였고, 피청구인은 감정평가법인의 검증과 〇〇〇부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2023. 6. 26. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다(청구인은 청구취지에서 2023. 4. 28. 개별공시지가 공시 처분의 취소를 구하고 있으나, 청구서상 내용은 2023. 6. 26. 이의신청에 대한 기각결정에 대해 다투고 있으므로 이 사건 처분의 위법여부에 대해서 살펴본다).

      (2) 살피건대,「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조에서 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하고, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인 등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제17조에 의하면 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. 같은 법 제11조 및 같은 법 시행령 제22조에서 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인 등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 같은 법 제25조에서는 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항과 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 등을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다고 규정되어 있다. 

       (가) 청구인은 피청구인의 이 사건 처분 사유가 불명확하고, 지목이 임야이고 맹지인 사건토지를 피청구인이 잘못 조사된 토지특성 자료를 활용하여 유사성이 전혀 없는 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇-〇(지목 전, 도로접면)를 비교표준지로 선정하여 개별공시지가를 산정한 것은 매우 부적절하고 부당하므로 이 사건 처분이 취소되어야 한다고 주장한다.

       (나) 개별공시지가를 결정하기 위한 표준지로는 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지 즉, 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지를 선정하여야 하며(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009두13771 판결 참조), 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420판결 참조). 

       (다) 청구인의 청구서 및 피청구인의 답변서 등 관련 자료와 관계법령 및 판례 등을 종합하여 살펴보면, 피청구인은 사건토지의 실제 이용상황 등을 반영하여 비교표준지를 기존 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇 〇〇-〇에서 사건토지와 지리적으로 근접한 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇 〇〇〇-〇로 변경하여 2023년 개별공시지가를 산정하였는바, 이러한 피청구인의 행위가 「부동산 가격공시에 관한 법률」등 관련 법령을 위반하였다거나, 현저히 합리성을 상실하였다고 볼 수 없다. 

       또한, 개별공시지가 결정의 적법 여부는 「부동산 가격공시에 관한 법률」등 관계법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것인바, 사건토지에 대한 2023년도 개별공시지가 결정이 감정평가법인의 검증과 부동산가격공시위원회의 심의 등 관계법령이 정하는 절차와 방법에 따라 적법하게 이루어진 것으로 인정되고, 이와 달리 사건토지의 공시지가가 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법·부당하다고 볼 만한 특별한 사정도 찾아볼 수 없으므로, 관계법령에 따라 피청구인이 행한 이 사건 처분을 위법·부당하다고 할 수 없다. 

5. 결   론

    그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.