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第3節宅地

1. 槪說

도시는 사람이 사는 곳이기 때문에 택지는 도시를 조성하는 기본적 요소가 된다. 그러나 오늘날 어떤 도시를 막론하고 인구에 비하여 주택의 부족을 겪고 있다. 그것은 구조적이고 기술적인 문제 뿐만 아니라 사회적이고 경제적인 문제가 복잡하게 얽혀있어 간단히 해결될 문제가 아니기 때문이다.

부산시 최초의 택지개발사업은 조선총독부시대 조선시가지 계획령에 의거 조선총독부 고시 제188호인 부산시가지 계획구역이다. 조선시가지 계획령의 주요내용은 지역의 지정, 건축물 등의 제한, 토지구획 정리사업으로 구성되어 있다.

이 법령에 의해 부산시는 그 시대의 개발가능지역을 대부분 토지구획 정리지구로 지정고시하게 되었는데 1939년도에 최초로 영선지구, 부전지구, 범일지구 등 3개지구 약 120만평에 대하여 사업을 착수하였으나 8·15해방과 국토의 분단, 건국 초기의 정치 및 사회혼란 등으로 장기간 끌어오다 1967년도에 비로소 종결되었다.

이후 1960년대 후반기부터 1970년대까지 본격적인 사업추진으로 15개지구 1,300만평을 개발하여 주거용지 및 공공용지 확보 등의 토지구획 정리사업이 남긴 공은 크다고 하겠으나 사업기간의 장기화, 소규모 단독주택지 위주 개발, 부동산 투기행위 등의 폐단이 지적되어 왔다.

이에 따라 1983. 4.26일 건설부 지시로 6대도시에는 토지구획 정리사업, 주택지조성사업과 토지형질 변경이 있었으며, 주택지조성사업은 사업대상지역의 토지면적이 10,000㎡이상되는 도시계획사업이며 토지형질변경은 사업대상지역의 토지면적이 10,000㎡미만을 대상으로 하고 있으나 최근에 와서는 주택건설촉진법에 의한 개발방식을 많이 선호하고 있는 실정이다.

결과적으로 부산의 택지개발사업은 토지구획 정리사업, 주택지조성사업, 토지형질 변경사업, 공업용지 조성사업 등을 통하여 꾸준히 지속되어 부산시가지의 변화를 가져왔다.

그러나 지속되는 인구증가로 택지개발지 자원이 고갈되어 주택문제가 심화되고 지가상승과 부동산 투기행위가 심각한 문제에 부딪치게 되어 1980.12.31일 택지개발촉진법이 제정되었고, 이에따라 1980년부터 2002년말까지 착수된 택지개발사업은 부산시의 용지난을 해소하는데 매우 효과적인 방법으로 채택되어 부산시의 주택난 해소에 크게 기여하고 있다.

2. 宅地造成

1980년 12월 31일 제정된 택지개발촉진법은 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관한 특례를 두어 궁극적으로는 국민주거 생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 한다.

우리나라의 택지개발사업은 일제시대부터 1970년대까지와 1980년이후으로 개발방식의 변천에 따라 구분할 수 있으며, 1970년대까지는 환지방식에 의한 토지구획정리방식에 의거 주로 개발하였으며 1980년이후부터는 전면 매수방식인 택지개발사업에 의해서 개발되고 토지구획정리방식은 억제하게 되었다.

토지구획정리방식을 억제하게된 요인은 여러 가지가 있겠으나 주요사항을 열거하면 1970년대부터 산업발전에 따른 인구의 도시집중이 가속화되어 도시지역의 주택난이 심각하게 대두되어 제한된 토지를 고밀도로 이용해야 할 필요성이 대두되었으나 도시지역의 토지소유는 영세하게 되어있고 토지구획 정리방식은 환지방식에 의하여 토지를 배분하는 것이기 때문에 자연히 단독주택용 규모로 개발하게 됨으로써 대규모의 공동주택지 조성에 장애가 되었다.

또한, 개발된 택지를 토지소유자에게 배분하기 때문에 토지소유자가 개발이익을 독점하게 되고 지가상승에 따른 이익만 기대하고 건축은 기피하는 현상이 나타났으며 택지를 주택건설업자가 아닌 토지소유자가 가지게 됨으로써 주택건설업자는 택지를 사업시행자로부터 직접 공급받는 것이 아니고 소유자로부터 매수해야 되는 어려움을 들 수 있다.

택지개발사업은 토지구획정리방식의 이러한 결점을 해소하는 한편 소득향상에 따른 도시민의 주택소유 욕구를 충족시키기 위하여 1981년부터 2002년말 현재까지 공영개발방식이 주택지 개발의 주류를 이루어 왔으며, 택지개발 가능지는 점점 고갈되어 가고 있는 것이 사실이므로 인구의 도시유입 정체와 도시민에 대한 주택공급이 만족할만한 수준에 도달할 때까지 앞으로도 공영개발방식에 의한 택지개발이 주류를 이룰 전망이다.

1) 宅地開發節次 및 宅地配分基準

① 지구지정

택지개발사업은 도시개발 방향에 부합되게 현 도시계획상 주거지역을 택지개발예정지구로 선정하는 것이 원칙이나 현 도시계획상 주거지역에는 개발가능지가 없고, 또한 지가가 높아 서민주택 공급에 부적합하므로 도시기본계획상 주거지역을 선정하여 단계별 개발계획에 부합되도록 하여야 하며 사업시행자는 토지이용, 지장물, 지형, 지세, 토질, 간선시설, 교통, 생활환경 및 자연환경, 주변지역과의 근접성 및 연계성, 지가수준, 거래동향, 관계법규에 의한 제한사항 등 예정지구 후보지를 사전 조사하여 위치를 선정한 후 도시계획상 용도지역, 지구, 구역, 시설 및 사업, 지형, 지세 등 자연적 환경, 기개발지와 미개발지의 경계, 특수시설, 밀집취락, 양호한 건축물 등 경계, 개발법규에 의한 제한 등 관계를 검토하여 지구를 결정한 후 건설교통부장관이 지구지정을 고시함으로써 택지개발예정지구가 된다.

② 택지개발 절차

건설교통부장관으로부터 택지개발예정지구로 지정고시된 지구에 대한 개발절차는 아래 도표로 표시된 바와 같이 엄격한 절차를 거쳐 개발하게 함으로써 개발택지의 활용도 제고에 노력하였다

택지개발 예정지구 지정절차 체계도

택지수급계획 수립

예정지구 조사

예정지구 결정제안

주민공람·공고

관계기관 협의

주택정책심의위원회 심의

택지개발예정지구 지정

예정지구 지정권한 및 범위

○ 건설교통부장관 : 20만㎡이상

○ 시 · 도 지 사 : 20만㎡미만

* 지구변경으로 인한 면적이 20만㎡이상이면 건설교통부장관이 변경

* 예정지구 지정범위 : 10만㎡이상

개발계획 승인절차 체계도

개발계획(안) 수립
·
관계기관 협의	⇒	환경영향평가 협의
·
개발계획 수립 및 승인신청
·
개발계획 승인
·
토지수용

택지개발계획 승인 권한

○ 건설교통부장관 : 330만㎡이상

○ 시 · 도 지 사 : 330만㎡미만

실시계획 승인절차 체계도

실시계획 수립 (지구단위계획 포함)
·
관계기관 협의	⇒	교통영향평가 심의 재해영향평가 협의
·
실시계획 승인신청
·
실시계획내용 검토
·
실시계획 승인

③ 택지배분

택지개발사업으로 개발된 택지의 공급에 있어 배분기준은 택지개발 및 공급지침에 의하여 토지이용계획 기준 및 공동주택건설용지 배분 기준범위내에서 공급하되 배분기준을 다음과 같이 정하여 서민주택공급에 중점을 두도록 하였다.

개발된 주택의 배분기준

구 분		배 분 기 준
구 분		수도권 및 부산권	광역시 (부산?인천 제외)	시지역	기타지역
토지이용 계획기준	아파트용지	60% 이상	40% 이상	50% 이상	주택보급률, 도시경관 등 지역여건을 고려하여 배분
	연립 및 다세대용지	20% 이하	20% 이하	50% 이상
	단독주택용지	20% 이하	40% 이하	50% 이하

구분	규모별	배분기준	비고
공동주택건설용지 배분기준	60㎡ 이하 주택건설용지	수도권 및 광역시 30% 이상, 기타지역 20% 이상	10% 범위내에서 조정 가능
	85㎡ 이하 주택건설용지	60% 이상
	85㎡ 초과 주택건설용지	40% 미만

자료 : 시설계획과

2) 推進內容

우리 시의 택지개발사업은 정부의『주택 200만호 건설계획』에 따라 지속적으로 택지를 건설·공급하여 왔으나 1998년 이후부터 최근까지 지속되고 있는 국내 건설경기의 장기침체 여파로 예년의 평균실적에 못 미치는 수준을 추진해 오고 있다.

1980년도말 택지개발촉진법 제정이후 2002. 12월말 현재까지 우리 시 택지개발 실적은 국토종합개발계획 및 도시기본계획에 의거 수립된 중장기 택지개발계획에 따라 추진되었으며, 2002년말 현재까지 추진실적은 다음과 같다.

택지개발예정지구 추진현황

(단위 : 천평)

구 분	계	완 료	개발중
지구수	40개 지구	36개 지구	4개 지구
면 적	5,180	3,735	1,445

자료 : 시설계획과

2002년 12월말 현재, 기관별 택지개발예정지구 추진현황은 다음과 같다.

기관별 택지개발예정지구 추진현황

<부산광역시>

구분	번호	지구명	면 적 (천㎡)	세대수	예정지구 지 정 일	개발계획 승 인 일	실시계획 승 인 일	사 업 준 공 일	사업주체
합 계			8,599.0	110,133
개 발 완 료	소 계		8,477.6	108,963
	1	부 곡	119.7	2,278	86.10. 8	87. 9.15	87.11.20	90. 2. 1	도시개발공사
	2	다대(3)	87.9	2,034	87.12.11	88.10. 7	88.11.24	92. 7.25	〃
	3	학 장	149.1	2,370	85. 7.31	89. 9. 2	89.10.16	93. 5.17	〃
	4	동삼(1)	117.9	1,720	89.10.14	90.11.22	90.11.29	94. 4. 7	〃
	5	개금(2)	188.5	3,104	89.10.27	90. 8.27	90.11.16	94. 6.30	〃
	6	덕천(2)	96.5	1,815	89.10.27	90. 8.28	90. 8.28	94. 9.15	〃
	7	반 송	243.0	4,576	88.10.27	90.10.13	90.12.28	94.12.20	〃
	8	다대(4)	246.9	4,146	89.10.14	90. 8.28	90.11.16	95. 3.31	〃
	9	동삼(2)	254.4	4,126	89.10.27	90.10.10	90.12.28	95. 7. 1	〃
	10	금 곡	426.4	6,837	88.12.21	90. 8.27	90.12.28	95.10. 5	건설본부
	11	다대(5)	489.7	7,057	89.10.14	91. 1. 3	91.12.19	95.12.27	도시개발공사
	12	화명(3)	328.1	4,860	89.10.14	90.12.31	92. 2.18	96.12.20	〃
	13	해운대 1, 2	3,057.1	33,092	91. 4.24	91.10.25	92. 7.25	97.12.17	건 설 본 부

구분	번호	지구명		면 적 (천㎡)	세대수	예정지구 지 정 일	개발계획 승 인 일	실시계획 승 인 일	사 업 준공일	사 업 주 체
개 발 완 료	14	엄궁		226.3	3,875	89.10.27	90.12.22	91. 6. 4	99. 1.14	도시개발공사
	15	화명(4)		164.8	3,652	93.12.28	94.11. 1	95.10.31	99. 7.30	〃
	16	거 제		283.1	2,932	92. 9. 4	95. 4.19	95.10.10	00.12.31	〃
	17	만덕 3	계	242.9	2,358	89.10.27	91. 1. 3	92.11.24	-	〃
			1공구	237.1	2,358	89.10.27	91. 1. 3	92.11.24	02. 1. 3	〃
			2공구	5.8	-	89.10.27	91. 1. 3	92.11.24	07.12.31	〃
	18	화명 2	계	1,437.1	13,935	88.12.27	93. 6. 9	95.12.20	00.12.31	〃
			1공구	1,040.0	10,127	88.12.27	93. 6. 9	95.12.20	01.10.30	〃
			2공구	397.0	3,756	88.12.27	93. 6. 9	95.12.20	02. 2.28	〃
개 발 중	19	반 여		318.2	4,196	94.10. 5	96. 1.29	99. 2.27	02.10. 5	〃
개 발 중	20	반여2		120.7	1,170	96. 4.24	99. 2.27	00. 9. 7	03. 9.30	〃

<대한주택공사>

구분	번호	지구명	면 적 (천㎡)	세대수	예정지구 지 정 일	개발계획 승 인 일	실시계획 승 인 일	사 업 준 공 일	비고
합 계			6,141.1	61,292
개 발 완 료	소 계		1,484.1	25,583
	1	망미(1)	205.9	2,038	84. 4.11	84.10.29	84.10.29	90. 6.25
	2	망미(2)	44.5	598	84. 4.11	90.11.30	91. 2. 1	92.11.16
	3	개 금	405.1	6,344	85. 8. 3	85.12.28	85.12.28	90. 5.28
	4	덕천(1)	116.3	3,000	85.10.19	88.11.14	88.12.16	93.10.30
	5	모라(2)	201.6	3,285	89.12.29	90. 4.30	90. 6.16	94. 3.31
	6	동삼(3)	187.2	4,056	89.12.28	90. 4.30	90. 6.16	94. 9. 8
	7	금곡(2)	159.3	3,154	90. 7.26	91. 5.18	91 .6.28	95.10.23

구분	번호	지구명	면 적 (천㎡)	세대수	예정지구 지 정 일	개발계획 승 인 일	실시계획 승 인 일	사 업 준 공 일	비고
개 발 완 료	8	금곡(3)	125.2	2,260	91.12.10	92.10.15	92.10.15	96. 6
개 발 완 료	9	기 장	39.0	848	89.12.29	92.12.22	95. 8.31	01.12.31
시 행 중	소 계		4,657.0	35,709
	10	당 감	271.4	3,777	92. 9. 4	94. 8. 9	94.12.24	03.12.31
	11	구 평	223.6	2,874	95. 2.17	96. 8. 8	96.12. 9	03.12.31
	12	정 관	4,162.0	29,058	97.10.27	99. 4.21	02. 1.25	06.12.31

<한국토지공사>

구분	번호	지구명	면 적 (천㎡)	세대수	예정지구 지 정 일	개발계획 승 인 일	실시계획 승 인 일	사 업 준 공 일
계			2,390.4	16,637
개 발 완 료	1	다대(1)	345.6	2,000	81. 4.11	81. 9.24	81.11.20	85.12.20
	2	다대(2)	126.6	1,900	81. 4.11	81. 9. 3	82. 4.10	85. 1. 7
	3	안 락	116.2	1,000	81. 4.11	81. 9. 3	82. 2.23	85.12.20
	4	만 덕	555.3	3,260	81. 4.11	81. 9. 3	82. 2.23	85.12.20
	5	화 명	80.6	320	82. 9.15	84.10.11	84.12.18	87. 1. 7
	6	주 례	239.1	1,000	82. 9.15	84. 9.14	84. 9.14	87.12.26
	7	모 라	682.2	4,374	83. 6.28	84.10.15	84.12.27	89. 4.11
	8	만덕(2)	244.8	2,783	85. 7.31	86. 9.13	87. 3.24	91. 6.17

자료 : 시설계획과