상가밀집지역 주차난 해결방안

내용

1. 실태
○택지개발지구 주차장용지의 지정의 목적은 인근 지역의 주차수요를 흡수하기 위하여 지정된 용지이나 공공기관의 무관심과 토지주는 경제성 부족 등으로 인하여 주차장 용지는 당해 토지의 주차 수요도 충족하지 못하고 있으며,

○주차장법 제21조 규정에 의하면 국가 또는 지방자치단체는 노외주차장의 설치를 촉진하기 위하여 설치비용의 전부 또는 일부를 보조할 수 있음에도 보조사례가 전무한 실정이며 주차장 부족으로 인한 상권붕괴, 주민불편등을 모두 국민에게 전가하고 있는 실정이다.

2. 택지개발 주차장용지 지구단위계획의 문제점
○ 과거 택지개발지구 주차장 용지는 각 층별 구분 없이 연면적의 70%이상 확보하도록 함에 따라 주차장을 근린생활시설(점포) 불법용도 변경 사례 빈번했으며,
최근 택지개발지구 단위계획을 보면 1층만 근린생활시설을 허용함에 따라 건축주의 경제성 등을 고려하여 법적 최소 요건만 준수함에 따라 3층 이상의 주차전용 건축물은 전무한 실정이다.
또한 인근의 주차수요를 흡수하지 못하기 때문에 택지개발지역 지구단위계획에서 주차장 용지를 공급한 목적에 부적한 실정함에도 특단의 대책이 필요한 실정이다.

3, 개선방안
○ 향후 택지개발사업으로 주차장 용지를 지정할 경우 사업시행시 개발사업자가 건설하여 해당 지방자치단체에 무상관리 전환하여야 하며
○ 택지개발지구내에 민간 분양된 주차장 용지는 점진적으로 국가에서 부지를 재매입하여 개발 또는 전액 국비 지원을 받아 건설하고 일층 부분에 대한 권리 및 주차장에 대한 관리권한을 부여

4. 기대효과
○ 인근 지역 주차난 해소
○ 택지개발지역 주자장 용지 지정 목적에 적합
○ 노외주차장의 설치 촉진에 기여
○ 지역상권(경제) 활성화

* 아래의 내용은 과거의 신문내용입니다.

현재와는 조금은 다를 수는 있는나 전국적인 현상이며 이 내용에 해법도 모두 있습니다.


권혁상 기자 jakal40@hanmail.net

택지지구내 주차빌딩, 상업지구내 ‘흉물’로 전락

택지개발지구내에 확보한 주차장 용지가 제대로 활용되지 못하고 있다. 최근 분양된 토지는 나대지로 방치된 경우가 대부분이며 주차빌딩을 건립한 경우에도 유료주차장으로 활용하지 못하고 있는 실정이다. ‘무용지물’이 된 상업지구의 주차빌딩은 오히려 도시 미관을 해치는 흉물로 지목되고 있다. 이같은 현상은 서울을 제외한 지방도시에서 공통적으로 발생하는 ‘골칫거리’로 알려졌다.

서울은 주차용지가 한정된데다 단속강화로 유료주차가 당연시되고 있지만 지방도시에서는 유료주차 기피심리와 노상 유료주차 공간 때문에 주차빌딩 이용을 외면하고 있다는 것.


청주지역 택지개발지구 가운데 최초로 건립된 주차빌딩은 용암1지구 상업지구내 ‘누리타워’ 건물이다. 지난 97년 준공한 ‘누리타워’는 지하 1층, 지상 5층 규모인 대형 주차빌딩이다.

1~2층은 업무판매시설 용도로 정했으나 증권회사 1곳이 입주했을 뿐 임대가 극히 저조한 상태다. 또한 지하 1층 주차장만 활용하고 있을뿐 3~5층의 주차장은 폐쇄시킨 상태다.

청주 최대 상업지구로 저녁시간이면 주차공간을 찾지못해 애를 먹는 용암1지구의 주차빌딩이 아예 문을 닫아건 이유는 무엇일까.

‘누리타워’ 관리사무소측은 “들어오는 차가 없는데 어떻게 유료 주차업을 할 수 있겠나. 작년도에 출입구에 자동체크기까지 설치하고 5명의 주차직원을 배치해서 운영해봤는데 역시 같은 결과였다. 사전홍보를 위해 한달간 무료주차 기간을 설정했는데도 들어오는 차가 없었다. 인건비도 안나오는 상황이니 어떻게 정식 주차업을 할 수 있겠는가. 청주시가 CCTV를 설치하고 주차단속을 강화한다고 하니 오는 9월께 노상주차장보다 요금을 인하해 유료주차를 재시도할 예정”이라고 말했다.

청주 용암1지구에는 ‘누리타워’ 이외에 2년전 건립된 ‘매직존’ 건물이 주차장 용지에 건립된 주차빌딩이다. 주차빌딩 건축시 연면적의 30%를 근린생활시설로 활용할 수 있기 때문에 대형 의류양판점을 운영하면서 자체 주차장으로 활용하고 있다. 이밖에 상당고교 인근에도 주차장 용지가 있지만 나대지로 방치되고 있는 상태다.

청주 용암2지구에는 간선도로와 인접한 주차빌딩 ‘대화플라자’가 눈길을 잡아끈다. LG마트 아래쪽에 위치한 대화플라자는 ?평의 부지에 6층 규모로 3년전 건립됐다. 현재 1층과 2층 공간을 근린생할시설로 활용하고 있지만 대형학원 1곳이 입주했을뿐 1층 판매시설은 대부분 텅빈 상태다. 여기에 건축주가 공사비를 지불하지 못해 최근 시공업체에서 청주지법에 경매신청을 낸 것으로 밝혀졌다.

용암2지구에는 총 10개의 주차장 용지가 팔려 나갔지만 주차빌딩을 건립한 곳은 ‘대화플라자’가 유일한 실정이다. 주차빌딩의 유료영업과 근린생활시설 임대에 대한 자신이 서지않기 때문이다. 물론 용암2지구내 각종 시설이 모두 들어설 경우 상황은 달라지겠지만, 1지구의 선례를 볼때 유료 주차빌딩으로 활용될 가능성은 낮아 보인다. 하복대지구에도 ‘해수사우나’ 건물이 주차빌딩이지만 역시 입욕손님들을 상대로 자체 주차장으로 사용할 뿐 유료 주차장 운영을 하지 못하고 있다.

이에대해 한국토지공사 충북지사측은 “전국적으로 택지개발지구내 주차자용지가 고유기능을 상실하고 있다. 2년전에 감사원에서 지방의 이같은 실태를 일제조사한 것으로 알고 있다. 문제점은 확인됐지만 대안은 마련되지 못했다. 해당 상업지구내에 노상 주차장을 만들지 않고 주차단속을 강화한다면 당연히 주차빌딩을 이용하겠지만 민선 자치단체장의 입장에서 강력한 단속을 할 수 있겠는가. 그렇다고 대규모 택지개발지구에 주차장 용지를 지정하지 않을 수도 없는 노릇이고, 민간분양을 하다보니 목적대로 이용되질 못하는 상황”이라고 말했다.

결국 대안으로 가능한 것은 택지지구내 주차장 용지 해당 자치단체가 공용주차장으로 운영하는 방안이다. 자치단체가 사업시행자(토지공사 또는 주택공사)로부터 조성원가에 공급받아 유료영업을 통해 용지매입비와 관리비를 충당하는 방법이다. 하지만 지자체가 택지지구마다 확보될 주차장 용지를 선뜻 매입하려 하지 않는다는 점이다. 예산부담과 함께 주차업무가 대민행정의 주요부분으로 떠올라 자칫 ‘골치덩이’가 될 수 있다는 두려움 때문이다.

한국토지공사 관계자는 “(주차장용지) 조성원가라 하더라도 상업지구이기 때문에 청주의 경우 최소한 평당 200만원이상 매입비를 부담해야 한다. 청주 산남 3지구의 경우 12필지의 주차장 용지를 매입하려면 20억원이상 소요되는데 지자체 재정으로는 만만치않은 부담이다. 법규상으로 지자체가 의무적으로 매입토록하는 규정이 없는한 실현될 수 없는 방법이다. 결국 국가와 지자체가 서로 방법을 내지못하고 민간에 방치해 둔 실정”이라고 말했다.

주차빌딩의 운영이 어렵다보니 근린생활시설 입지를 놓고 적법성 시비마저 불거지고 있다. 청주 분평지구내 모주차빌딩의 옥상에는 실외 골프연습장이 들어서 있다. 1층과 2층 일부에 판매시설이 입주했고 4층까지 주차장으로 활용하고 있다. 5층 옥상에는 철기둥을 세우고 그물망을 시설한뒤 유료 골프연습장을 운영하고 있다. 주차빌딩에서 활용 가능한 연면적 30%이내의 근생시설 기준에 적합한 지 의문이 제기됐다. 이에대해 청주시 흥덕구측은 “골프연습장의 그물망은 시설물로 보기 어려워 타석만을 면적으로 잡고 영업신고를 접수했다”고 말했다.

이같은 기준이라면 다른 주차타워 빌딩에도 골프연습장 운영이 가능하다는 얘기다. 실제로 분평지구 주차빌딩의 입구에는 ㅇㅇ골프연습장 주차장 입구라고 크게 써붙여 골프연습장이 핵심이고 주차장은 부속시설이 되버렸다. 취재진이 확인한 일부 주차빌딩도 새롭게 근생시설을 확장한 흔적이 엿보였다. 건물주 입장에서는 무용지물이 된 주차빌딩에서 한푼의 투자비라고 더 건져내고 싶은 것이 인지상정이다. 하지만 근생시설 편법확대를 허용할 경우 택지지구내 주차장 용지 공급정책은 더 큰 혼란을 초래할 것이다.

누구를 위한 주차장용지인가

택지지구내 주차장 용지는 현행법에 따라 사업시행자가 조성원가에 제공토록 하고 있다. 일반적으로 상업용지의 40%선에서 정해진다. 청주 산남3지구의 경우 상업용지의 입찰예정가가 평당 700만원대였으나 주차장용지는 200~300만원대였다. 물론 경쟁입찰을 통해 매각하기 때문에 더 높은 가격에 팔릴 수도 있지만 용암1 2지구에서는 응찰자가 없어 미분양 처리에 곤욕을 치렀다. 하지만 주차장용지의 규모가 클 경우 상황은 달라질 수 있다. 지난 2002년 한국토지공사가 조성한 평촌 신도시내 주차장 용지 2300평을 부동산개발업체가 60억원에 매입해 할인매장을 유치하면서 ‘대박’이 터졌다는 것. 부동산개발업체에서는 땅을 매입한 뒤 곧바로 122억원(공사비와 각종 세금 포함)을 들여 지하 1층, 지상 2층, 연면적 4000평 규모로 건물을 지었다. 할인매장과 점포분양을 통해 224억원의 분양수익을 올렸다는 것.

건물 전체 면적의 70%를 주차장으로 설치하도록 한 규정에 맞추기 위해 건물 지하 1층과 지상 2층에 각각 주차장을 설치했다. 대신 지상 1층에는 할인매장용 상가를 집중 배치해 일반인들이 주차장 용지라는 느낌을 갖지 않도록 했다. 땅값은 상업용지의 절반에도 못 미치고, 건축비도 일반 건물의 3분의 2수준이기 때문에 분양대상을 잘 잡으면 수익이 보장된다는 것이다.

하지만 이는 수도권 신도시에서나 가능한 일일뿐 청주와 같은 지방도시에서는 여의치 않다. 용암1지구 매직존 건물이 이같은 시도를 한 경우지만 결과는 기대에 못미쳤던 것으로 알려졌다. 무엇보다 도심 공용주차장 기능을 살리지 못하고 입주매장의 전용주차장으로 변질되기 때문에 정책취지가 실종될 우려가 높다.