부산시보

주택연금은 주택 소유자 또는 배우자 가운데 ‘한 명’이라도 55세 이상인 경우 소유 주택을 담보로 제공하고, 금융기관으로부터 평생 또는 일정 기간 매달 연금을 받는 제도다. 2023년 10월부터 담보 주택의 가격 한도가 공시가격 9억원에서 12억원으로 완화됐다. 실거래가 기준으로 17억원 내외의 주택을 소유한 세대도 주택연금 혜택을 누릴 수 있다.

△한국주택금융공사 홈페이지 캡처
 

∎주택연금 ①

주택연금 가입을 망설이는 가장 큰 이유의 하나는 이미 해당 주택에 설정된 기존 주택담보대출의 존재다. 주택연금은 기본적으로 한국주택금융공사가 1순위 근저당권을 확보해야 가입할 수 있다. 선순위 대출이 있는 경우 해결해야 한다.

이를 위해 설계된 ‘대출상환방식’ 주택연금은 미래에 받을 연금액 일부를 일시에 인출하고 기존 대출금을 갚는 ‘특화 상품’이다. 일시 인출 한도는 전체 연금 지급 한도의 최대 90%까지 설정할 수 있다. 일반적인 종신 혼합 방식의 50%보다 훨씬 높은 수준이다.

주택담보대출 보유자를 위한 전략

대출상환방식은 부채로 인해 현금 흐름이 막힌 고령층에게 속 시원한 해결책이 될 수 있다. 기존 대출의 원리금 상환 부담이 소멸하는 동시에, 상환 후 남은 잔여 금액으로 매달 연금이 지급돼 생활비에 도움이 될 수 있다. 금융기관도 부실 위험이 있는 주택담보대출을 국가 보증 연금 대출로 전환하는 셈이어서 긍정적이다. 

가입자에게는 대출 금리를 0.1%P 인하해 주는 혜택도 제공된다. 다만, 인출 한도를 최대치로 할 경우 매달 받는 연금 수령액이 줄어들 수 있어 대출상환과 예상 노후 생활비 부분을 확인하고, 공사 담당자와의 상담이 필수적이다.

명예퇴직한 ‘ㄱ 씨’의 사례

60세에 명예퇴직한 ㄱ 씨는 3억원짜리 주택을 보유하고 있었지만, 7천500만원의 주택담보대출이 남아 있어 은퇴 이후 소득 공백기인 국민연금 수령 전까지 생활비 마련에 어려움이 있었다. 매달 대출 이자로 19만원의 비용 부담이 있어 재정적 압박이 컸다.

ㄱ 씨는 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’ 제도를 활용해 집 담보로 대출을 상환하고, 남은 금액을 연금으로 전환했다. 그 결과, 대출 이자 부담이 사라졌고, 상환 후에는 매월 30만∼40만원의 연금을 즉시 수령할 수 있었다.

국민연금 수령 전까지 월 50만∼60만원 정도의 가계 수지가 개선돼 은퇴 후 5년간 안정적인 생활 기반을 마련할 수 있었다.

소상공인 재기 지원 도우미

본인 또는 배우자가 ‘소상공인 기본법’ 제2조에 따른 소상공인인 경우, 주택담보대출뿐만 아니라 사업자 대출상환을 위해서도 이 제도를 전략적으로 활용할 수 있다.

소상공인은 자영업의 특성상 주택을 담보로 사업 자금을 조달하는 경우가 빈번하지만, 사업 부진 시 주거권까지 상실할 위험에 처하게 된다. 상환용 주택연금은 소상공인에게 90%의 높은 인출 한도를 적용해 고질적인 사업 부채를 정리할 기회를 제공한다.

‘소상공인대출 상환용 주택연금’은 ‘소상공인을 위한 주택연금 특례 제도’이다. 본인 또는 배우자가 ‘소상공인 기본법’에 해당하는 소상공인 사업을 하면서 집을 담보로 사업자 대출(가계대출)을 받은 사람이면 가능하다.

보통 주택연금은 집값의 50∼70% 정도만 사용할 수 있다. 그런데 소상공인 특례 제도는 최대 90%까지 인출 가능하다. 집 담보로 받은 사업자 대출, 가게 운영자금 대출을 한 번에 정리할 수 있어 목돈을 마련할 수 있다.

대신, 꼭 지켜야 할 조건이 있다. 사업자 대출 전액을 상환해야 한다. 주택연금 실행 후 6개월 안에 가게 관련 대출을 모두 갚아야 한다. 폐업 신고까지 완료해야 한다. 가게를 계속 운영하면 안 되고, 세무서에 폐업 신고까지 끝내야 한다. 만약 약속을 지키지 않으면? 6개월 안에 빚을 다 갚지 않거나 폐업 신고를 하지 않으면 주택연금 지급을 중단하고 이미 받은 돈은 즉시 상환을 요구한다.

65세 자영업자의 사례

65세 소상공인 ‘ㅂ 씨’는 소규모 음식점을 운영했지만, 코로나 이후 쌓인 1억5천만원의 사업자 대출 이자 부담으로 폐업조차 하기 어려운 상황에 놓였다.

대출 이자는 연 5%로 매달 약 62만5천원이었고, 임대료와 인건비를 제외하면 본인의 생활비조차 남지 않았다. ㅂ 씨는 ‘소상공인 특례 주택연금’을 신청해 본인 소유 5억원 주택을 담보로 1억5천만원을 일시 인출해 대출을 상환했다. 빚 부담과 채권 추심 위험에서 벗어났으며, 남은 담보 가치를 기반으로 월 약 77만원의 주택연금을 평생 받게 됐다.

주택연금은 소득이 아닌 대출 성격으로 보기 때문에 기초연금 자격을 그대로 유지할 수 있어 추가적인 소득 지원까지 받을 수 있었다.

주택연금－주택 가격

주택연금의 월 지급금을 정할 때 기준이 되는 주택 가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 적용한다. 아파트의 경우에는 한국부동산원과 KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용한다. 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용된다.

※ 외부 필진(전문가) 칼럼이나 기고문은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

이호근

한국주택금융공사 주택연금 명예홍보대사 

부산 구·군 평생학습관 ‘국민연금으로 부족한 노후생활자금 100% 만들기 전략’ 강사