부산시보

주택거래 활성화 방안의 하나인 총부채상환비율(DTI) 완화가 쟁점이 되고 있다. 부동산시장에 가격이 오르고 내리는 사이클이 존재하느냐에 대해서는 100여 년 전부터 미국 등 선진국을 중심으로 많은 연구가 진행됐다.

미국의 저명한 경제학자 호머 호이트는 18년간에 걸친 부동산시장의 사이클이 20단계로 구성된다고 결론을 내린다.

1단계, 총액 임대료가 가파르게 상승한다. 2단계, 총액 임대료에서 비용을 제한 순 임대료도 빠르게 오른다. 3단계, 임대료 상승으로 기존건물 매매가가 급격히 오른다. 4단계, 건물을 지을 수 있을 정도로 매매차익이 커진다.

5단계, 건설공사 규모가 증가한다. 6단계, 금융권 대출이 쉬워지며 건물자체 크기도 증가한다. 7단계, 소액 투자자가 몰려들어 신축 건물수가 늘어난다. 8단계, 유휴지마다 새 건물이 들어선다. 9단계, 건설붐과 함께 낙관적인 분위기에 빠진 일반 투자자가 행동에 나선다. 10단계, 농경지를 대상으로 신도시를 건설하는 구상이 등장한다.

11단계, 공공시설물 개선을 위해 지방정부가 과도한 지출을 한다. 12단계, 모든 부동산이 정점에 도달한다. 13단계, 분위기 반전이 시작된다. 14단계, 채무 불이행에 의한 경매처분이 늘어난다. 15단계, 주식시장이 붕괴되고 비즈니스 전반이 불황에 빠진다. 16단계, 부동산 가격 지지력이 점차 소멸한다. 17단계, 은행권은 부동산 대출을 억제하는 쪽으로 정책을 전환한다. 18단계, 부동산 경기침체가 만연하는 가운데 경매가 증가한다. 19단계, 부동산 거품 붕괴에 따른 잔해가 정리된다. 20단계, 새 부동산 붐을 위한 여건이 조성되나, 자동적으로 발생하는 것은 아니다.

지금까지 우리나라 부동산시장의 흐름을 살펴보면 대략적으로 18년 전후의 부동산시장 사이클이 존재한다는 것을 알 수 있다.

첫 번째 사이클은 1980년대 초반에 시작해서 1990년대 말 마무리되는데, 시장의 정점은 대략 1993~1996년 형성됐다.

두 번째 사이클은 1999년 전후로 시작돼, 2000년 정보통신 거품의 붕괴 이후 저금리 정책 시행을 계기로 상승세를 보이고 있다. 그러나 2008년 서브프라임모기지 위기 이후 탄력이 둔화된 상태다.