부산시보

지난 7월 부산지역 주택시장의 주택거래량이 2006년 통계 집계를 시작한 이후 최대치를 기록한 데 이어 8월에도 1만1천여건이 거래돼 최고치 경신을 이어가고 있다. 8월 가격상승률도 0.48%에 달해 여전히 호황세를 유지하고 있다.

그동안 경기부양책과 부동산규제완화 정책이 가시적인 효과를 얻었다고 볼 수 있다. 하지만 이런 부동산시장 분위기 속에서 정부가 '7·22 가계부채 관리방안'을 통해 부양위주의 정책에 제동을 건 것과 동시에 그동안 호황을 보인 분양시장과 기존 주택시장에 일부에서 이상 징후가 감지되기 시작했다.

대출규제 강화 전 주택 구입 고민해야

전체 가구 중 자기 집을 가진 가구의 비율을 의미하는 '자가보유율'이 60% 정도에 그치고 있는 상황에서 내 집 마련을 염두에 두고 있던 무주택자들이 고민에 빠지기 시작했다. 투자자들도 사정은 비슷하다. 따라서 올 하반기에는 주택투자자나 실수요성 무주택자들은 거시적 경제지표에 꼭 관심을 가지고 몇 가지를 염두에 두어야 한다.

첫째, 가계부채 우려 속에서 '7·22 가계부채 관리방안'에 따라 대출규제가 시작되기 전에 대출받아 주택을 구입하는 것을 심각히 고려해야 한다. 은행에서 2016년부터는 원금과 이자 상환능력에 따라 주택담보대출이 결정된다. '7·22 가계부채 관리방안' 시행에 따라 대출규모가 개인별로 크게 줄어들 수 있는 것이다. 따라서 대출을 받아 내 집 마련을 하려는 무주택자와 투자목적으로 임대주택사업을 하려는 투자자 등 유효수요자는 대출규제가 강화되기에 앞서 올해 말까지 경쟁력 있는 주택을 구입하는 것이 유리할 수 있다.

둘째, 공급과잉 논란 속에서 활황기에 공급이 적었던 지역에 관심을 가져야 한다. 부산지역의 경우 2010년부터 2014년까지 약 8만 가구 이상의 신규아파트가 공급돼 최근 공급과잉논란이 커지고 있지만 공급물량에 있어 지역 별로 큰 차이를 보이고 있다. 상대적으로 신규아파트 공급이 많지 않았던 지역은 입주 후 경기변동을 영향을 크게 받지 않아 안정적 투자가 될 수 있다.

재개발·재건축, 개발호재 지역 잘 살펴야

셋째, 상대적으로 분양가 상승폭이 적어 프리미엄 형성이 가능한 신규 분양단지에 눈을 돌려야 한다. 올해 4월 이후 분양가상한제 폐지 적용을 받아 사업을 진행한 신규아파트 사업지의 경우 분양가 인상이 당초 계획했던 분양가보다 최고 15%이상 인상된 것으로 예측된다. 이에 따라 분양자들이 그동안 누렸던 프리미엄은 건설사의 몫이 돼버렸다.

하지만 분양가상한제 폐지와 관련 없이 수년 전부터 사업을 준비해왔던 재개발·재건축을 통한 일반분양이 있는 사업지는 분양가상승을 위한 사전 절차가 복잡해 분양가 상승을 반영하지 못해 상대적으로 경쟁력 있는 분양가로 프리미엄 형성이 가능하다. 마지막으로, 개발호재에 따라 발전가능성이 있는 지역도 살펴봐야 한다. 2016년 이후 주택시장은 불안정한 요인을 가지고 있지만, 지역개발 계획에 따라 개발호재가 있는 지역에서 분양하는 신규아파트는 가격상승효과를 누릴 수 있다.

저금리 기조가 당분간 유지되면서 꾸준히 주택수요가 이어지고 있고 기존 주택시장도 가격 상승세가 여전한 만큼 부동산 경기 하락세를 거론하기에는 시기상조라는 평가도 있지만, 주택시장에 이상기류가 감지되고 있는 것은 사실이다. 기로에 선 주택투자, 신중한 선택이 그 어느 때보다도 중요하다.