부산시보

 7월 31일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 사진·이미지투데이

임대인과 임차인 간 균형 있는 권리관계 조성과 전·월세 시장 안정을 위해 지난 7월 31일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 계약갱신청구권의 도입으로 임차인은 희망하는 경우 계약 갱신을 1회(최대 2년) 할 수 있게 됐다. 또한, 계약을 갱신하는 경우 임대료 증액 상한은 5% 이내로 제한된다. 바뀐 주택임대차보호법에 대한 궁금증을 문답형식으로 풀어본다.

Q.임차인은 언제부터 임대인에게 계약 갱신요구를 할 수 있나?

　임대차 기간이 끝나기 6개월∼1개월 전까지 계약 갱신요구를 할 수 있다. 단, 오는 12월 10일부터는 계약종료 최소 2개월 전까지 갱신요청을 해야 한다.
　계약만료가 11월 15일인 경우, 10월 15일까지 갱신요구를 할 수 있다. 12월 20일인 경우 10월 20일까지 계약 갱신요구를 해야 한다. 갱신요구는 1회에 한해 행사 할 수 있으며 2년을 보장한다.

Q.묵시적 갱신도 갱신청구권 행사에 해당하나?

　해당하지 않는다. 계약갱신청구권 행사는 내용증명 등을 통해 명확한 의사표시를 한 경우로 한정한다.
　만약 임차인과 임대인이 2017년 8월∼2019년 9월까지 최초 전세 계약을 맺고 2019년 9월∼2021년 9월까지 계약을 묵시적으로 갱신했다면, 임차인은 임대인에게 계약 갱신요구를 할 수 있다.

Q.임대인이 법 시행일 이전에 계약 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 계약을 했다면?

　이미 제3자와 계약을 체결한 경우 갱신청구권을 행사할 수 없다. 단, 임대인은 법 시행일 이전에 계약한 것을 증명할 수 있는 계약서, 계약금 수령 입증 등 명시적 자료를 제시해야 한다. 법 시행일 이전에 계약 갱신만 거절하고 제3자와 새로 계약하지 않았다면 갱신을 요구할 수 있다. 법 시행일 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

Q.계약갱신청구권을 행사한 경우 임차인은 무조건 2년을 채워야 하는가?

　그렇지 않다. 임차인은 임대인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있으나, 3개월 후 효력이 발생한다. 즉, 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

Q.임대료 상한 5% 이내 제한은 언제부터 적용되나?

　존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우 적용한다.

Q.법 시행일 이전에 계약 갱신으로 임대료를 조정한 경우 임대료 상한제의 적용을 받을 수 있나?

　받을 수 있다. 예를 들어, 임차인과 임대인이 2019년 9월∼2021년 9월에 최초 전세 계약을 맺고, 법 개정 전에 상호 합의에 따라 2021년 9월∼2023년 9월까지 계약 갱신후 임대료를 8% 증액했다. 이 경우 ① 임차인은 계약종료 2개월 전인 2021년 7월까지 갱신요구권을 행사해 임대료 증액을 5% 미만으로 조정할 수 있다. ② 임차인은 8% 증액한 기존 계약을 유지하고 계약 만료 2개월 전인 2023년 7월까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다

Q.계약갱신청구권을 행사했을 때 전세에서 월세로 전환 가능한가?

　계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것이므로 전세에서 월세로 전환할 수 없다. 단, 임차인이 수용하는 경우 정부에서 정한 법정전환율을 적용한다.

※ 법정전환율:전세를 월세로 전환하는 경우 `10%'와 `기준금리(현 0.5%)＋3.5%' 중 낮은 쪽 적용.

Q.계약 갱신 후 임대료가 올라 전세대출을 늘리려면 임대인의 동의를 받아야 하나?

　대출 기관이 임대인에게 임대차 계약의 존속이나 허위 여부를 확인하지만, 동의를 구하는 절차는 아니다.

Q.임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

　△임차인이 2회 이상 월세 연체 △임차인이 허위신분으로 계약하거나 주택을 본래 용도가 아닌 불법영업장 등으로 임차 △서로 합의해 임대인이 임차인에게 이사비 등 보상 제공 △임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대 △임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 무단 증·개축·개조 또는 고의로 파손 △임차인의 중과실(화기 방치 등)로 주택 파손 △법령에 따라 철거 또는 재건축 △임대인(직계비속이나 직계존속 포함)이 실제 거주 등의 경우에는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다.
　단, 임대인의 직접 거주는 계약만료 1개월 전에 통지해야하며, 거짓인 경우 임차인은 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.

문의:국토교통부 민원 콜센터 1599-0001  〈출처:국토교통부〉