| 이유 |
1. 사건개요 청구인은 부산광역시 〇구 〇〇로〇〇〇, 지하2층 주차장(〇〇동, 〇〇〇〇〇〇)(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)에서 “〇〇〇 스팀 세차장”이라는 상호의 세차장(이하 ‘사건업소’라 한다)을 운영하는 자로, 피청구인은 2022. 5. 20. 청구인이 「공동주택관리법」제35조에서 규정하고 있는 행위허가를 득하지 아니하고 이 사건 주차장을 자동차관련시설(세차장)로 용도변경하였다는 사유로 원상복구할 것을 시정명령(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장 요지 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 정상적인 절차에 준하여 피청구인이 수리한 장소 및 위치에 스팀세차장을 개업하였다.
나. 〇〇〇는 〇〇〇〇〇〇에서 시행‧시공한 지하〇층, 지상〇〇층 초대형 주상복합아파트이며 등기상 상가 〇〇〇개소, 아파트 〇개동 〇,〇〇〇세대로 구성되어 있다. 상가는 상가번영회, 분양권자의결회의, 관리사무소가 관리 중이고 아파트는 입주자대표회의, 관리사무소가 별도로 관리 중으로, 상가와 아파트 주차장은 진‧출입구를 각각 달리하고 있으며, 상가 차량의 아파트 출입 통제, 아파트 차량의 상가 출차 시 비용지불 형태로 운영 중이다.
다. 용도변경 면적 또한 399㎡가 아닌 전체 184㎡이다. 세차장 면적(74㎡ 1개소, 110㎡ 1개소) 중간에 소방도로 면적(82㎡ 1개소). 소방도로에서는 세차를 하지 않음(이상없음)이 확인되었다. 399㎡는 측정방법의 오류이므로 바로잡아주기 바란다.
라. 피청구인은 「공동주택관리법」제35조제1항을 근거하여 〇〇〇〇〇〇 주차장을 아파트와 상가 공유의 부대시설로 인식하고 있으나, 시공사 확인 결과, 〇〇〇〇〇〇 주차장은 소유와 관리의 문제 발생에 대비하여 설계부터 시공, 분양, 등기, 관리까지 명확하게 구분되어 있어 아파트 공유의 부대시설이 아닌 독립된 상가의 부설주차장이며, 국토교통부 주택건설공급과 행위허가제도 운영 담당자의 의견도 이와 유사한 민원 발생 시 상가와 주거시설이 명확하게 구분되어 있을 경우 「공동주택관리법」제35조 등의 적용을 받지 않는 것이 일반적인 해석이고, 주택관리사협회 법제처 의견도 이와 같았다.
마. 「공동주택관리법」제35조 등을 따른다 하더라도 행위허가 주체가 입주자대표회의나 아파트 관리주체만 할 수 있다는 점(상가 관리단 및 관리위원회, 관리인은 행위허가 주체로서 권리가 없음)과 입주자등의 동의 주체에 상가 구분소유자는 아예 포함되지 않는 점으로 인해 만약 아파트 입주자대표회의 등이 아파트 주차장을 용도변경할 경우 상가 구분소유자의 의견은 전혀 반영할 필요가 없고, 상가주차장을 용도변경할 경우 아파트 입주자등의 동의를 받아야 한다는 말도 안되는 모순에 대해 어떻게 설명할 수 있는지에 대해 현실성을 무시한 법 해석이라 하지 않을 수 없다.
바. 이와 별개로 「공동주택관리법 시행령」별표3에 의하면 부대시설의 용도변경시 허가기준으로 주민운동시설, 주택단지 안의 도로 및 어린이놀이터를 주차장으로 용도변경할 경우에 입주자등의 동의를 받아야 한다는 절차만 규정되어 있으며, 별표 하단 비고 5호에 의하면 건축법 제11조에 따라 건축허가를 득한 건물은 별표 1호(용도변경)다목의 허가기준만 적용하게 되어 있어, 상가 주차장을 세차장으로 용도변경하는 경우에 입주자등의 동의 절차를 득하여야 하는 규정은 적용되지 않는다 판단된다. 그럼에도 일선 구청 담당자의 개인적인 판단에 따른 공동주택관리법의 잘못된 법 해석과 적용으로 민원인에게 불이익과 막대한 불편을 주는 것은 이해할 수 없으니 속히 시정하여 주시기 바란다.
사. 따라서, 이 사건 처분은 「공동주택관리법」제35조제1항의 해석차이로, 상가 소유주의 재산권 침범, 건설사의 사기분양에 준하는 중대하고 부당한 시정명령으로 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 요지 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 〇〇〇아파트는 「주택법」에 따라 2013년에 주택건설사업계획승인을 득하고 2018년에 사용검사를 득한 건축물로, 「공동주택관리법」제2조제1항제1호의 공동주택으로서 같은 법 제35조제1항의 적용을 받는다. 즉, 〇〇〇아파트의 주차장은 공동주택의 부대시설, 상가는 공동주택의 복리시설로 「공동주택관리법」제35조의 적용을 받는다 할 것이다. 따라서 부대시설(주차장)을 ‘사업계획에 따른 용도외의 용도’로 사용하려면 「공동주택관리법」제35조제1항에 따라 행위허가를 받거나 행위신고를 하여야 하나 청구인은 「공동주택관리법」에서 정한 행위허가(신고)를 득하지 않고 무단으로 ‘사업계획에 따른 용도외의 용도’로 사용하였다. 또한, 국토교통부의 ‘공동주택 행위허가신고 실무 가이드라인’을 참고하면 이러한 무단용도변경에 대하여는 사후 허가 또는 추인을 적용하지 않고 있어 다소 엄격하게 법 위반행위를 다루고 있다 할 것이다.
나. 공동주택은 사용검사 이후에 사업계획승인 내용대로 사용하는 것이 원칙이지만 효율적 관리와 주택건설기준에 적합한 개선을 위해 「공동주택관리법 시행령」제35조 [별표3]에서 규정한 일부 행위에 대해서 허가를 받거나 신고를 통해 허용하고 있고, 용도변경의 경우 같은 별표 제1호다목에 따라 부대시설(주차장)은 영리를 목적으로 하지 않는 경우에 한하여 입주자등의 동의를 거쳐 부대시설이나 주민공동시설로만 용도변경이 가능하도록 한정하고 있다. 〇〇〇아파트는 「주택법」제15조에 따라 주택건설사업계획승인을 득한 건축물로, 청구인의 ‘「건축법」제11조에 따라 건축허가를 득한 건축물은 「공동주택관리법 시행령」[별표3] 제1호다목의 허가기준만 적용하게 되어 있어, 상가 주차장을 세차장으로 용도변경하는 것은 입주자등 동의 절차를 득하여야 하는 규정이 적용되지 않는다’는 주장은 아무런 근거가 없다.
다. 청구인은 〇〇〇스팀세차장의 면적이 399㎡가 아닌 184㎡(주차장 9면)라고 주장하나, 현장 확인 결과 〇〇〇스팀세차장이 〇〇〇아파트 지하2층 주차장 10면, 피트공간, 자동차 통행로를 함께 사용하고 있고 그 면적이 399㎡으로 확인된다. 또한 〇〇〇아파트의 상가는 일반인에게 분양되는 복리시설에 해당하여 「공동주택관리법」제2조제1항제1호의 ‘공동주택’에 해당하지는 않지만, 같은 법 제35조제1항의 수범대상에 포함된다는 것은 문언의 규정상 명백하다(대법원 2022.4.28. 선고 2022도1508 판결). 따라서 ‘상가는 「공동주택관리법」제2조제1항제1호에 따라 같은 법 제35조의 적용을 받지 않는 것이 일반적인 해석이다.’라는 청구인의 주장은 잘못된 주장이다.
라. 이 사건 처분은 관련법령 등에서 정한 기준 및 절차에 따라 사후허가 또는 추인이 적용되지 않는 청구인의 법 위반행위에 대하여 시정명령한 것으로서 청구인의 이 사건 청구는 이유 없어 기각되어야 할 것이다. 4. 이 사건 처분의 위법․부당 여부 가. 관계법령
○「공동주택관리법」제2조, 제35조, 제94조
○「공동주택관리법 시행령」제35조
○「주택법」제2조
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서 및 첨부된 각종 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 2020. 6.경부터 이 사건 주차장에서 사건업소를 운영해 오고 있는 자로, 피청구인은 2021. 8. 20. 사건업소의 불법 건물 개조 운영에 대한 민원신고를 접수하여 사건업소가 「공동주택관리법」을 위반하여 무단 용도변경한 사실을 확인한 후, 2021. 8. 30., 2021. 10. 6. 청구인에게 원상복구할 것을 시정명령 하였다.
(나) 피청구인은 2022. 5. 3. 「행정절차법」제21조에 따른 처분사전통지 절차미이행을 이유로 앞서 두 차례에 걸쳐 행한 시정명령을 취소하였고, 같은 날 청구인에게 「공동주택관리법」위반 시정명령 처분사전통지를 하였다.
(다) 청구인은 2022. 5. 17. 피청구인에게 “의견제출인은 〇구청을 상대로 수리를 받았지 ○○과를 상대로 수리 받은 것이 아님. 정신적, 물리적 피해 및 고통으로 너무 억울함.”이라는 내용의 의견을 제출하였다.
(라) 피청구인은 2022. 5. 20. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다(청구인은 청구취지에서 2022. 5. 26.자 처분의 취소를 구하고 있으나 이는 이 사건 처분 일자를 잘못 기재한 것으로 보인다).
(마) 한편, 피청구인은 기한 내 위반사항이 시정되지 않자 2022. 7. 4. 청구인에게 재차 시정명령을 하였다.
(2) 살피건대, 「공동주택관리법」제35조제1항 및 같은 법 시행령 제35조제1항 [별표 3]에 따르면 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다)의 입주자 등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장․군수․구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 되어 있으며, 같은 법 제94조제1항에 따르면 지방자치단체의 장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 되어 있다.
또한「공동주택관리법」제2조제1항제1호에 따르면 “공동주택”이란 「주택법」제2조제3호에 따른 공동주택(가목), 「주택법」제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설(다목) 등의 주택 및 시설을 말한다고 규정하고 있다.
(가) 청구인의 주장과 같이 실질적으로 상가(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)와 아파트가 별도로 관리되고 있다고 하더라도, 이 사건 상가는 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설인 '근린생활시설'로서 「주택법」제2조제14호에서 정한 '복리시설'에 해당하므로 이 사건 상가에 부속된 이 사건 주차장의 용도변경 행위는「공동주택관리법」제35조제1항의 적용을 받음이 분명한바, 이와 다른 전제에서 이 사건 주차장이 「공동주택관리법」 적용대상이 아니라는 청구인의 주장은 이유 없다.
(나) 또한, 「주차장법」에 따른 부설주차장 용도변경과 「공동주택관리법」에 따른 행위허가는 그 목적과 내용을 달리하는 것으로 각각의 행위에 대하여 별도로 허가 또는 신고를 하여야 하므로, 청구인이 「공동주택관리법」제35조제1항에서 규정한 행위허가를 받지 않고 이 사건 주차장을 세차장으로 용도변경한 것에 대하여 피청구인이 관련법령에 따라 이 사건 처분한 것에 위법․부당함은 없다 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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