| 이유 |
1. 사건개요 피청구인이 2022. 4. 29. 청구인 소유인 부산광역시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇번지 주택(이하 ‘사건주택’이라 한다)의 2022. 1. 1. 기준 개별주택가격을 190,000,000원으로 결정․공시하자, 청구인은 피청구인에게 개별주택가격을 상향 결정해달라는 취지의 이의신청을 하였고, 피청구인은 2022. 6. 23. 청구인에게 한국부동산원(이하 ‘부동산원’이라 한다)의 검증과 〇〇구 부동산가격공시위원회의 심의 결과 당초 결정가격이 적정하다는 내용의 이의신청 처리결과를 통보(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장 요지 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 피청구인은 사건주택의 개별주택가격에 대해 부동산가격공시위원회의 심의를 거치고 인근주택 및 비교표준주택과 균형을 유지하였다고 하지만, 〇〇동 〇〇〇번지 일대에는 사건주택의 22년도 주택가격상승율 0.5%와 유사하거나 비슷하게라도 상승한 주택이 한 곳도 없기에 피청구인의 주장은 신빙성이 떨어진다. 사건주택과 인접한 주택 중 땅의 형태, 지목용도, 건축 시기, 건물 형태 등이 유사한 주택을 비교표준주택으로 선정하는 것이 타당하고, 특히 사건주택과 인접한 4주택은 원래 한 필지에서 분할하여 비슷한 시기에 건축되었기에 동일한 주택이라고 보아도 무방한데, 이들 주택 간에 심한 차이가 나게 개별주택가격을 산정한 것은 누가 보더라도 잘못 산정하였다 할 것이다.
나. 청구인은 피청구인의 개별주택가격 산정 오류로 재산권 행사에 막대한 손해를 보고 있다.
다. 사건주택의 개별주택가격 산정 시 인근주택의 평균상승율 8.54%를 적용한 15,457천원을 인상해 주기 바란다.
<보충서면>
가. 21년도 공시가격이 181,000,000원이며 22년도 공시가격이 190,000,000원이다. 이 중에서 리모델링비로 구청에서 인정한 8,000,000원을 차감하면 22년도 순수 증가된 공시가격은 182,000,000원이며 변동액은 1,000,000원으로 변동율은 0.5%에 불과하다.
나. 피청구인이 산정한 표준주택은 관련 규정에 적합하지 않게 선정되었고, 오히려 청구인이 비교대상으로 삼은 주택 중 인근 〇〇〇-〇〇번지의 주택이 사건주택과 동일하며 지리적으로 제일 가깝기에 표준주택으로 선정하는 것이 정당하다. 3. 피청구인 주장 요지 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 개별주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장․군수․구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여 주택가격비준표 상의 주택특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한 후 부동산원의 검증을 받아 시․군․구 부동산가격공시위원회의 심의 등의 절차를 거쳐 시장․군수․구청장이 결정․공시한다.
나. 부동산공시법 제17조제5항에 따라 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우 해당 주택과 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택가격과 표준주택가격간 균형이 유지되도록 하여야 하므로, 「2022년도 적용 개별주택가격 조사ㆍ산정지침」에서는 도시지역 비교표준주택은 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택을 선정하되, 건물구조가 유사한 표준주택을 우선적으로 선정하며, 상기 기준을 충족하는 표준주택이 다수일 때에는 주택특성이 유사하고 가급적 지리적으로 가까운 표준주택을 선정하도록 하고 있다.
다. 사건주택 인근에 소재한 비교표준주택은 아래 표과 같이 5개로, 도로접면이 소로한면이고, 형상이 자루형인 본건 개별주택과 동일한 도로접면을 가진 표준주택은 1번과 4번 표준주택이며, 이 중 본건과 주택특성이 유사하고 가급적 지리적으로 가까운 1번 표준주택을 사건주택의 비교표준주택으로 적용하여 주택가격비준표를 활용하여 가격을 산정한 결과, 이 사건 개별주택가격과 표준주택가격은 균형을 유지하고 있다.
라. 피청구인은 정확한 주택특성조사와 적정한 비교표준주택을 선정하여 주택가격을 산정하고, 부동산원의 검증을 받아 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거쳐 주택가격의 객관성과 공정성을 확보하고자 하였으며, 개별주택가격 결정 및 개별주택가격 이의신청에 대한 처리결과 처분은 부동산공시법 등에 의하여 이루어진 적법․타당한 처분으로 이 사건 청구는 기각되어야 할 것이다. 4. 이 사건 처분의 위법․부당 여부 가. 관계법령
○「부동산 가격공시에 관한 법률」제11조, 제17조
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서 및 첨부된 각종 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 부산광역시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇번지 주택의 소유자이다.
(나) 피청구인은 2022. 3. 22. “2022. 1. 1. 기준 개별주택가격(안)” 열람 및 의견제출 공고를 하였고, 청구인은 2022. 4. 4. 피청구인에게 사건주택은 리모델링 공사를 하면서 공사비 2,760만원이 소요되었기에 당초 개별주택가격(안) 182,000,000원을 209,600,000원으로 상향해 달라는 취지의 의견을 제출하였다.
(다) 피청구인은 2022. 4. 13. 부동산원에 의견제출에 대한 검증을 의뢰하였고, 부동산원은 2022. 4. 18. 피청구인에게 리모델링을 통한 건물가치 상승분 및 리모델링 후 경과(1년) 등을 감안하여 사건주택의 가격을 190,000,000원으로 조정한다는 검증 결과보고서를 제출하였으며, 피청구인은 〇〇구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 사건주택의 개별주택가격을 190,000,000원으로 상향 조정하고, 2022. 4. 22. 청구인에게 그 결과를 통지하였으며, 2022. 4. 29. “2022. 1. 1.기준 개별주택가격”을 결정․공시하였다.
(라) 청구인은 2022. 5. 2. 피청구인에게 사건주택의 개별주택가격을 211,000,000원으로 상향해달라는 취지의 이의신청을 하였으나, 피청구인은 2022. 6. 23. 청구인에게 ‘부동산원의 정밀 검증과 〇〇구 부동산가격공시위원회의 심의 결과, 인근주택 및 비교표준주택과의 균형을 유지하고 있는 등 당초 결정가격이 타당하다’는 이유로 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 부동산공시법 제17조제1항․제5항․제6항에 따르면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ군ㆍ구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격을 결정ㆍ공시하고 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하고, 개별주택가격을 결정․공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 이루도록 하여야 하며, 개별주택가격을 결정ㆍ공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정원의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정되어 있다.
또한, 같은 법 제11조제1항·2항 및 제17조제8항에서 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다고 규정되어 있다.
(가) 청구인은 사건주택의 개별주택가격 상승률(0.5%)과 유사한 인근 주택들의 개별주택가격 평균상승률(8.54%)이 현저하게 차이가 나 사건주택의 개별주택가격 결정이 위법‧부당하다고 주장하고 있으나,
(나) 개별주택가격 결정의 적법 여부는 부동산공시법 등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것인바, 피청구인이 관계 법령 및 개별주택가격지침에 따라 사건주택과 용도지역, 도로접면, 건물구조 등이 유사한 인근의 표준주택을 사건주택의 비교표준주택으로 선정하여 사건주택의 개별주택가격을 산정하였고, 부동산원의 검증과 〇〇구 부동산가격공시위원회의 심의 등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 사건주택에 대한 개별주택가격 결정 및 이의신청 심사가 적법하게 이루어진 것으로 인정되며, 이와 달리 사건주택의 개별주택가격이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 볼 만한 특별한 사정은 찾아볼 수 없으므로, 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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